나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경247 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-108 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광장

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리에 소재하는 ""구진마을"" 남서측 근거리 위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 양어장, 염전 등이 혼재하는 곰소항 주변의 해안농경지대입니다.

교통상황

대상 토지까지 인접지를 통하여 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 30번과 지방도 등이 위치하고 있어 주변 지역으로의 접근성 등 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 기호 1, 2, 5, 6, 10, 11)은 세장형의 토지로서, 조사일 현재 잡종지 상태입니다.
- 기호 3)은 세장형의 토지로서, 조사일 현재 창고용지로 이용중입니다.
- 기호 4)는 자루형의 토지로서, 조사일 현재 양어장으로 이용중입니다.
- 기호 7~9)는 세장형의 토지로서, 조사일 현재 양어장으로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상토지 기호 1~11)은 지적도상 맹지이나, 양어장 단지내에 개설된 소폭의 진출입로를 통하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 4~6, 11)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부 제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역 (2021-01-08)(연동천)<소하천정비법>,

기호 3)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2021-01-08)(연동천)<소하천정비법>,

기호 7~9)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>,

기호 10)은 계획관리지역, 소하천(저촉), 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 소하천구역(2021-01-08) (연동천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2021-01-08)(연동천)<소하천정비법>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

별첨 ""지번약도 및 사진용지"" 와 같이 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

대상토지 기호 1, 2, 4~11)은 귀 제시목록상 지목 임야이나, 현황 기호 1, 2, 5, 6, 10, 11)은 잡종지, 기호 4, 7~9)는 양어장입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록3. 지상에 제시외 건물은 매각에서 제외됨.
2. 목록1.~11.은 지목 임야이나 현황 목록4.7.8.9.는 양어장으로 이용중이며, 목록1.2.5.6.10.11.은 잡종지임
3. 목록2.5.6.10.11.은 도시계획시설 소하천에 저촉되어 있음
4. 목록1.~11.은 지적도상 맹지이나 양어장 단지내에 개설된 소폭의 진출입로를 통하여 접근함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경247 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-108

용도: 임야 (현황: 양어장, 잡종지)

토지 면적: 18938.00㎡ (약 5,729.7평)

감정가: 1,151,672,000원

경매 구분: 부동산 임의 경매

매각 대상: 토지 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리에 소재하며, "구진마을" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 자연취락과 농경지(전, 답), 양어장, 염전 등이 혼재하는 곰소항 주변의 해안 농경지대로서, 비교적 한적한 농어촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인접지를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근에 국도 30호선과 지방도가 위치하여 주변 지역으로의 접근성은 보통 수준입니다. 다만, 지적도상 맹지이나 양어장 단지 내에 개설된 소폭의 진출입로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 소하천(저촉), 가축사육제한구역, 준보전산지, 소하천구역, 소하천예정지 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있습니다.

2.4. 토지 현황 및 공부와의 차이

공부상 지목은 임야이나, 현황은 목록 4, 7, 8, 9번지는 양어장으로 이용 중이며, 목록 1, 2, 5, 6, 10, 11번지는 잡종지 상태입니다. 목록 3번지는 창고용지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 16번 근저당권(하서농업협동조합, 2018-10-12)이 말소기준권리로서, 본 경매 절차를 통해 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 인수되는 권리 (지상권 관련 상세 설명)

을구 13번 지상권(하서농업협동조합, 2017-09-22)이 설정되어 있으며, 등기부 요약 상으로는 '인수'로 기재되어 있습니다. 그러나 물건명세서상 해당 지상권자는 신청채권자(하서농업협동조합)이며, 해당 지상권에 대한 말소동의서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 이에 따라 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리들을 제외한 대부분의 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 등기부 요약 상 을구 16번 근저당권, 수협은행, 농협은행, 농업협동조합중앙회, 중소벤처기업진흥공단의 가압류 및 압류 권리들은 모두 말소 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

(유)만호수산정치만이라는 임차인이 보증금 300,000,000원, 차임 0원으로 등록되어 있으나, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

3.5. 총 채권액

등기부채권 총액은 3,074,749,533원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 곰소항 인근의 해안 농경지대에 위치하며, 주요 산업 활동은 농업, 어업, 양식업, 염전업 등입니다. 곰소항은 젓갈 시장과 수산물 시장으로 유명하며, 이를 찾는 관광객이 많은 편입니다.

4.2. 상업 시설 현황 (제한적 데이터 기반)

주변 지역은 주로 자연취락과 농경지, 어업 관련 시설 위주로 구성되어 있어, 일반적인 상업 시설의 밀집도는 낮을 것으로 예상됩니다. 곰소항 주변 관광객을 대상으로 하는 식당, 젓갈 판매점 등은 일부 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 자연 취락이 있어 기본적인 생활 편의 시설이 존재할 것으로 추정됩니다. 곰소항 인근에는 관광객을 위한 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 임대 관계 (현재 임차인 정보 및 상태)

본건에는 (유)만호수산정치만이라는 임차인이 존재하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 임대차 관계에 대한 구체적인 계약 내용은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 기타 지상권 (인수 여부 상세 설명)

목록 3번지 지상에 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 또한, 을구 13번 지상권은 등기상 '인수'이나, 채권자(신청채권자)의 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 가능성이 높아 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 최종 소멸 여부는 경매 진행 과정을 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제약

* 소하천 저촉 : 일부 토지가 도시계획시설 소하천에 저촉되어 있어 건축 및 개발에 제약이 따릅니다.

* 맹지 : 지적도상 맹지이나, 양어장 단지 내 진출입로를 통해 접근 가능하여 실제 이용에는 큰 불편이 없을 수 있으나, 소유권 분쟁 및 개발 시 진출입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

* 기타 제한 : 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있습니다.

6.3. 공부와의 현황 불일치

지목이 임야이나 현황이 양어장 및 잡종지 상태로, 이는 재산세 등 조세 부과나 건축 인허가 등에서 불일치로 인한 문제가 발생할 소지가 있습니다.

6.4. 제시외 건물

별첨된 지번약도 및 사진 용지에 제시외 건물이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 해당 건물은 매각 대상에서 제외되나, 인접 대지와 경계를 이루고 있을 경우 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.5. 임차인 현황 (대항력 없음 확인)

(유)만호수산정치만은 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.6. 혐오시설 유무 (검색 제한 언급)

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 혐오시설 존재 여부는 현장 방문 및 상세한 지역 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부안 곰소항 인근의 농경지 및 양어장으로 이용 중인 토지입니다. 권리 관계는 복잡해 보이나, 주요 권리인 지상권이 채권자의 동의 하에 소멸될 가능성이 높아 인수 부담은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 공부상 지목과 현황의 차이, 도시계획시설 저촉, 맹지라는 점 등은 개발 시 고려해야 할 요소입니다. 곰소항의 관광 및 지역 특산물(젓갈, 소금) 관련 잠재력을 고려할 때, 활용 방안에 따라 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 곰소항 인근 입지

전국적으로 유명한 곰소항 및 곰소젓갈 시장과 인접하여, 관광 및 지역 특산물 관련 사업과의 연계 가능성이 있습니다.

8.2. 권리 인수 부담 (지상권 소멸 가능성 기반)

주요 권리인 지상권의 말소 동의가 제출되어 있어, 권리 인수 부담이 낮을 것으로 예상됩니다.

8.3. 현황 이용도 (양어장, 농경지) 활용

현재 양어장 및 잡종지로 이용 중인 현황을 활용하여 관련 사업을 지속하거나, 토지 이용 계획에 맞는 개발을 통해 부가가치를 창출할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 1,151,672,000원을 기준으로, 제시된 권리 분석 및 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 임차인의 보증금 인수 부담은 없으므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다. 다만, 구체적인 입찰 희망가를 제시하기 위해서는 현장 답사를 통한 토지 상태 및 주변 시세 조사, 개발 가능성 등에 대한 추가적인 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.