나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경253 [1] 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-73 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전북

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 전북특별자치도 부안군 진서면 진서리에 소재하는 ""구진마을"" 남측 근거리에
위치하며, 주위환경은 자연취락과 전, 답 등의 농경지, 양어장, 염전 등이 혼재하는 곰소항
주변의 해안농경지대입니다.

교통상황

대상 토지까지 인접지를 통하여 차량 접근이 가능하고, 인근에 국도 30번과 지방도 등이
위치하고 있어 제반 교통상황 등은 보통입니다

형태 및 이용상태

- 기호 1)은 세장형의 토지로서 조사일 현재 양어장 및 잡종지 등으로 이용중입니다.
- 기호 2~4)는 세장형의 토지로서 조사일 현재 양어장으로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 1~4)는 각각 지적도상 맹지이나, 대상토지 일부를 제방도로로 이용하여 접근합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~4)는 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>에 해당됩니다.

제시목록 외의 물건

대상토지 지상에 별첨 ""사진용지""와 같이 권리관계 미상의 제시외 건물이 소재합니다.

공부와의 차이

기호 1)은 귀 제시목록상 지목 임야이나 현황 양어장 및 잡종지입니다.
기호 2~4)는 귀 제시목록상 지목 임야이나 현황 양어장입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 목록3. 일부 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(철골조 판넬지붕 창고) 있음. [제시외 건물 소재로 인하여 토지 소유권행사 제한받는 가격은 229,506,000원임]
2. 목록1.~4.은 세장형의 토지로서 공부상 임야이나, 목록1.은 양어장 및 잡종지로, 목록2.3.4.는 현재 양어장으로 이용중임.
3. 목록1.~4.은 지적도상 맹지이나 대상토지 일부를 제방도로로 이용하여 접근함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건번호

정읍지원 2025타경253 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 부안군 진서면 진서리 산149-73

1.3. 토지용도

임야 (현황: 양어장, 잡종지)

1.4. 감정가

1,121,312,000원

1.5. 토지면적

17,634.00㎡ (약 5,334.39평)

1.6. 매각대상

토지 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자 (신청채권자)

하서농업협동조합 (제공된 정보상 '하OOOOOOO'으로 표기)

1.9. 특이사항

* 법정지상권, 선순위지상권, 공동담보, 토지만 매각

* 목록3. 일부 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(철골조 판넬지붕 창고) 존재. 이로 인한 토지 소유권 행사 제한 가격: 229,506,000원

* 공부상 임야이나, 현황 양어장 및 잡종지로 이용 중.

* 지적도상 맹지이나, 대상 토지 일부를 제방도로로 이용하여 접근 가능.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 전북 부안군 진서면 진서리 소재. "구진마을" 남측 근거리.

* 주위 환경: 자연취락, 전, 답 등의 농경지, 양어장, 염전 등이 혼재하는 곰소항 주변 해안 농경지대.

2.2. 교통상황

* 인접지를 통하여 차량 접근 가능.

* 인근 국도 30호선, 지방도 위치. 제반 교통 상황 보통.

2.3. 형태 및 이용상태

* 세장형 토지.

* 현재 양어장 및 잡종지 (기호1), 양어장 (기호2-4)으로 이용 중.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 구역 중 모든 축종 사육 제한)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을17: 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (2018.10.22. 접수, 채권최고액 1,050,000,000원)

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 을17 근저당권

* 갑5 (2건) 수협은행 가압류

* 갑6 농협은행 가압류

* 갑7, 갑8, 갑9 농업협동조합중앙회 가압류

* 갑12 중소벤처기업진흥공단 가압류

* 갑13 하서농업협동조합 임의경매 개시결정

* 갑14 정읍세무서 압류

* 갑15 국민건강보험공단 압류

3.3. 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 권리

* 을13: 하서농업협동조합 지상권설정등기 (2017.9.22. 접수). 목적: 건물, 기타 공작물, 수목 소유. 존속기간: 30년.

* 비고: 해당 지상권은 등기부상 '인수'로 되어 있으나, 지상권자인 신청채권자의 말소동의서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 정확한 소멸 여부는 법원에 확인이 필요합니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 2,824,749,533원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: (유)만호수산정치만 (사업자명)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2023-04-14

* 배당신고일: 2025-08-13

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 주의: 위 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 신청 기일 및 보증금액 등을 고려하여 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

* 곰소항 인근 해안 농경지대로, 양어장 및 염전 등 수산업 관련 시설이 혼재.

* 자연 취락과 농경지가 인접하여 지역 특색을 지님.

4.2. 이용 현황

* 현재 양어장 및 잡종지, 양어장으로 이용 중으로, 관련 업종 영위 시 즉시 활용 가능.

4.3. 개발 잠재력

* 계획관리지역으로, 향후 토지 이용 계획 변경 또는 개발 시 잠재적 가치 상승 기대.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 자연 취락 인접.

* 국도 및 지방도 접근성이 보통 수준.

5.2. 기타

* 주변에 학교, 대형 병원, 상업 시설 등은 제공된 정보에 직접적으로 언급되지 않아, 해당 지역은 전반적으로 주거 및 상업 기능보다는 농어업 중심지일 것으로 추정됨.

* 인근 시설 검색 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이나 환경 저해 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 지상권 문제

* 목록3. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물(철골조 판넬지붕 창고)이 존재하며, 이로 인해 토지 소유권 행사 제한 가치가 229,506,000원에 달함.

* 해당 제시외 건물로 인해 법정지상권 성립 여지가 불분명하여, 건물 철거 및 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. (이 부분은 법률 전문가와 상담 필요)

6.2. 맹지 접근성

* 지적도상 맹지이나, 현황은 토지 일부를 제방도로로 이용 중. 도로 이용에 대한 권리 관계를 명확히 확인해야 함.

6.3. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용 시 관련 법규 준수 필요.

6.4. 임차인 보증금

* (유)만호수산정치만 임차인이 있으나 대항력은 없음. 총 보증금 3억원. 배당 신고되었으므로, 배당 순위에 따라 일부 또는 전부를 받지 못할 수 있으나, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부안군 곰소항 인근에 위치한 대규모 임야(현황 양어장/잡종지)로서, 수산업 관련 시설로 활용되어 온 토지입니다.

* 토지만 매각으로 진행되며, 다수의 권리관계가 정리되어 경매 절차를 통해 소유권을 취득하는 데는 비교적 명확성이 높습니다.

* 하지만, 매각에서 제외되는 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 및 법정지상권 성립 불분명 문제는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 또한, 지적도상 맹지이나 현황 도로 이용, 그리고 개발 용도 제한 등 추가적인 검토가 필요합니다.

* 이러한 리스크들을 감안하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 곰소항 인근 대규모 토지: 해안 지역의 개발 잠재력 및 활용 가치 보유.

* 현황 양어장 활용: 수산업 관련 시설로 즉시 이용 가능하거나, 향후 리모델링/재개발 가능성.

* 계획관리지역: 향후 개발 행위 허가 가능성 및 토지 이용 계획 변경 시 가치 상승 기대.

* 정리된 권리관계: 다수의 가압류 및 압류가 말소 예정되어 있어 권리 분석이 상대적으로 용이.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1,121,312,000원입니다.

* 제시외 건물로 인한 토지 소유권 행사 제한 가격이 229,506,000원이라는 점을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가, 현장 조사 결과, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 그리고 본 보고서에서 언급된 잠재적 리스크 해소 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 별도의 '인수 보증금'은 없으나, 명도 대상인 임차인의 보증금 3억원을 고려한 예상 잔존 가치를 산정하는 것도 중요합니다.

* 투자자는 본 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 면밀히 평가하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.