나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101456 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 378-177 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.06.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하는 동주여자중학교 남측에 위치하며 기존주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 부근까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 부산지하철1호선 대티역이 소재하여 제반 교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 건부지임.

인접 도로상태

본건은 남서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2024-05-22) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록조 스레트지붕(현황 '판넬지붕') 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인트 마감 등
창호: 샷시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적개황도 및 사진용지에서와 같이 부합물 종물성격의 제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

공부상 '스레트지붕'이나 현황 '판넬'지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 건물 매각 포함
-목록1.은 공부상 '스레이트지붕'이나, 현황 '판넬'지붕임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경101456 (1) 물건의 기본 정보를 다음과 같이 정리합니다.

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101456 (1)

* 소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 378-177

* 용도: 단독주택

* 감정가: 218,510,000원

* 토지면적: 106.00㎡ (약 32.06평)

* 토지 지분: 106㎡

* 건물면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

* 건물 지분: 37.19㎡

* 건물 제시외면적: 38.50㎡

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 배

2. 입지조건

본 물건이 위치한 부산광역시 사하구 괴정동의 입지조건은 다음과 같습니다.

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본 물건은 동주여자중학교 남측에 위치하고 있으며, 주변은 기존 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산지하철 1호선 대티역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

* 본건은 남서측으로 폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건의 권리분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 권리관계

* 본 경매는 공유물분할을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다.

* 말소기준권리는 1986년 7월 30일 접수된 괴정2동새마을금고 근저당(을1)이며, 금액은 2,000,000원입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(근저당, 소유권 이전 등)는 말소될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액은 토지 및 건물 모두 2,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 미상으로, 현재 거주자 또는 임차인의 보증금 및 차임 등 정확한 권리관계 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 매각 조건

* 본 물건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 괴정동 지역의 상권 특성은 다음과 같습니다.

4.1. 지역 특성

* 대상 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 대티역이라는 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

단독주택으로서의 생활 편의 정보는 다음과 같습니다.

5.1. 주변 시설

* 대중교통: 인근 버스정류장 및 부산지하철 1호선 대티역을 이용할 수 있습니다.

* 교육: 동주여자중학교가 인근에 위치합니다.

* 주거 환경: 주변 지역은 주거지와 상가 등이 혼합된 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건에 잠재적인 리스크 요인은 다음과 같습니다.

6.1. 공부와 현황의 차이

* 건물 지붕이 공부상에는 '스레이트지붕'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '판넬지붕'으로 확인됩니다.

6.2. 제시외 건물

* 건물 면적 외 별도의 제시외 건물 면적 38.50㎡가 존재하며, 일괄 매각에 포함됩니다. (건물감정평가요항표상 부합물 및 종물 성격의 제시외 건물(ㄱ)~(ㄷ) 소재 언급됨)

6.3. 공유물분할 경매

* 공유물분할을 위한 경매는 매각 후 분할 과정에서 이해관계인 간의 복잡한 절차나 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

* 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 관련 불확실성이 존재할 수 있습니다.

6.5. 미소멸 권리

* 지상권과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 가능성이 있습니다. 현황 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 대티역 인근의 양호한 교통 환경과 주거 생활 편의성을 갖추고 있으며, 권리관계 또한 말소기준권리 이하 대부분 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확합니다. 다만, 공부상 지붕 재질과 현황의 차이, 제시외 건물의 존재, 임대 관계 미상 등의 사항은 추가적인 확인이 필요합니다. 또한, 공유물분할 경매의 특성상 낙찰 후 분할 절차에 대한 이해가 중요합니다.

8. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

8.1. 교통의 요지

* 지하철 1호선 대티역과 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

8.2. 양호한 주거 환경

* 주변에 주택가와 근린생활시설이 잘 형성되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

8.3. 권리관계 명확성

* 말소기준권리 이하 채무는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리분석이 비교적 간편합니다.

8.4. 일괄 매각

* 토지, 건물 및 제시외 건물까지 일괄 매각되어 명확한 재산권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 감정가 및 주변 시세를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

9.1. 감정가 및 주변 시세

* 감정가: 218,510,000원

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월 ~ 7월, 괴정동 일대):

* 39.21㎡ (약 11.86평) 연립주택: 170,800,000원

* 84.92㎡ (약 25.69평) 다세대주택: 290,000,000원

* 59.795㎡ (약 18.09평) 다세대주택: 140,000,000원

* 본 물건은 37.19㎡ (약 11.25평) 단독주택으로, 면적과 용도를 고려할 때 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 59.795㎡ 다세대주택이 1.4억에 거래된 사례는 본 물건보다 훨씬 넓은 면적임을 감안해야 합니다.

9.2. 입찰가 산정 시 고려사항

* 인수 보증금: 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

* 감정가의 80% ~ 90% 수준을 기준으로 고려할 수 있습니다.

9.3. 예상 입찰가 범위

* 최소 입찰 희망가: 약 175,000,000원 (감정가의 80% 수준)

* 적정 입찰가: 약 185,000,000원 ~ 195,000,000원

10. 주변 혐오시설 확인

* 본 물건지 주변에 대한 혐오시설 정보는 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인을 통해 추가적인 정보를 파악하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.