나이스옥션 법원경매 마산 2025타경231 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 530-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수).
본건 지상의 조립식 천막 및 현황조사서상 확인된 컨테이너 2동은 각 평가 및 매각 제외함.
본건 토지 중 4,127㎡에 대하여 2023. 12. 1. 허○대가 제2종근린생활시설을 목적으로 농지전용허가를 득한 바 있으나 취소되었고, 농지훼손부분(2,154㎡)에 대하여 원상복구 조치 중에 있다는 진동면의 사실조회회신서가 제출되었음.
감정평가서상 본건 토지에 대하여 2023. 12. 27. 건축허가가 있었으나 유효 허가기간은 신고일로부터 2년인 것으로 조사되었으니 응찰 시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경231 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리 530-3

용도: 전

토지면적: 6281.00㎡ (약 1,899.9평)

감정가: 2,374,218,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 밀OOOOOOOO (밀양농업협동조합)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

2. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리에 위치한 토지입니다. 진동면은 마산합포구 내에서 전통적인 농촌 지역의 특성을 유지하면서도 최근 주거 단지 개발 및 도시화가 진행되고 있는 지역입니다. 신기리는 진동면 내에서도 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주변으로는 농지, 임야, 그리고 일부 주거 시설이 혼재되어 있습니다. 지역 교통망으로는 지방 도로를 통해 인근 지역 및 창원 시내로 연결됩니다.

3. 권리분석

본건은 토지에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 최몽옥 (1997.02.12)

* 근저당: 밀양농업협동조합 (2023.03.29, 1,800,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 공동담보: 밀양농업협동조합 (2023.03.29) - 말소

* 임의경매개시결정: 밀양농업협동조합 (2025.05.26, 1,568,857,002원) - 말소

말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,800,000,000원입니다. 현재 임차인 현황은 별도로 파악되지 않았으며, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건 소재지인 진동면 신기리는 주로 농업 활동이 이루어지는 지역입니다. 주변으로는 농지 및 임야가 넓게 분포하고 있으며, 최근 몇 년간 주거 단지 개발이 이루어지면서 일부 배후 주거 기능이 강화되고 있습니다. 따라서 직접적인 상업 활동이 활발한 지역이라기보다는, 인근 진동면 소재지나 창원 시내의 상업 시설을 이용하는 형태일 것으로 판단됩니다. 진동면 자체는 삼진 지역의 중심지 역할을 하고 있으며, 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농경지이므로 직접적인 주거 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 다만, 차량 이동 시 약 5~10분 거리에 진동면 소재지가 있어 기본적인 편의시설(마트, 은행, 관공서, 학교 등) 이용이 가능합니다. 인근에 고현초등학교, 삼진고등학교, 태봉고등학교 등이 소재합니다. 또한, 진동면은 진해만과 인접해 있으며, 지역 특산물인 미더덕으로도 유명한 곳입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필요: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으니 유의해야 합니다.

* 농지전용허가 취소 및 원상복구: 본건 토지 중 4,127㎡에 대하여 과거 제2종근린생활시설을 목적으로 농지전용허가를 받았으나 취소되었으며, 현재 농지 훼손 부분(2,154㎡)에 대해 원상복구 조치가 진행 중이라는 사실조회 회신이 제출되었습니다. 이는 토지의 이용 및 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축허가 불확실성: 감정평가서상 2023.12.27. 건축허가가 있었으나, 유효 허가 기간이 신고일로부터 2년이라고 조사되었습니다. 응찰 시 해당 건축허가의 현재 유효 여부 및 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 본건 지상에 소재한 조립식 천막 및 컨테이너 2동은 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 진동면 신기리에 위치한 넓은 면적의 농지(전)입니다. 개발 잠재력이 있는 지역에 속하나, 농지취득자격증명 필수, 과거 농지전용허가 취소 및 원상복구 중인 토지, 건축허가 유효기간 확인 필요 등 여러 권리 및 이용 관련 리스크를 안고 있습니다. 대규모 근저당 설정으로 인해 임의경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 토지 자체의 면적은 크지만, 농지 관련 규제 및 위에서 언급된 특이사항들을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 6,281㎡(약 1,900평)에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 가능성을 시사합니다.

* 지역 개발 가능성: 창원시 진동면 일대는 과거 도시개발사업이 추진되었던 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 토지 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 농지 활용: 관련 법규 및 규제를 준수하는 범위 내에서 농업적 활용 또는 농지 관련 사업을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,374,218,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 농지 관련 규제, 과거 농지 전용 허가 취소 및 원상 복구 중인 점, 건축 허가의 유효성 확인 필요성 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 보증금 몰수 위험을 감안해야 합니다. 본건의 경우, 권리상 인수할 부분은 없으나, 토지 이용에 대한 명확한 확인 및 법적 검토가 선행되어야 하므로, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 상세한 권리관계 및 현황 조사를 바탕으로 개별적인 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.