나이스옥션 법원경매 진주 2025타경739 [1] 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1278-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 두량리 소재 '원두마을' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 공업나지, 농경지, 순수임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 중소형차량 접근 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하나, 운행 노선수 및 운행 횟수 등을 고려시 일반 대중교통 사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

기호(1~5) 5필 일단의 토지로서 동하향 경사지를 축대조성하여 공장부지로 조성한 상태임.

인접 도로상태

북측으로 폭 약 8m 정도의 포장 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.
기호(2,3,5) 계획관리지역(2011-08-04), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-236호선)(접합). 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현재 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 본건 토지는 일단의 형태로 창업사업계획승인(감정평가서 참조: 승인일자 2021.1.)을 득하여 부지조성공사가 완료된 상태이고, 일부가 법면이며 이를 감안하여 평가함.
- 목록[3]농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수). 별첨 사천시 사천읍장 제출 ‘사실조회 요청에 따른 결과 회신(2026.2.10.자)’ 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경739 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사천읍 두량리 1278-7

용도: 임야

감정가: 988,680,000원

토지면적: 4620.00㎡ (약 1,397.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

2.2. 입지조건

2.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사천읍 두량리 소재 '원두마을' 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 중소규모의 공장, 공업나지, 농경지, 순수 임야 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 2. 교통상황

중소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하나 운행 노선 수 및 횟수를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.2. 3. 토지 이용 상태 및 형태

총 5필지의 일단의 토지로, 동하향의 경사지를 축대 조성하여 공장 부지로 활용 가능한 상태로 조성되었습니다. 일부 구간은 법면으로 이루어져 있으며, 이는 평가 시 고려되었습니다.

2.2. 4. 인접 도로 상태

북측으로 폭 약 8미터의 포장된 진입도로와 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

2.2. 5. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1,4): 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제6구역(전술), 준보전산지

* 기호(2,3,5): 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-236호선)(접합), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제6구역(전술), 준보전산지

2.3. 권리분석

2.3. 1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2021.06.10. 근저당권, 농업협동조합자산관리회사)

* 갑구:

* 소유권이전 (2021.04.22.): 주식회사두량이앤지

* 소유권이전청구권가등기 (2023.07.05.): 김재현 (매매예약) - 말소되지 않는 권리 여부 확인 필요

* 을구:

* 근저당권 (2021.06.10.): 농업협동조합자산관리회사 (채권액 714,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정 (2021.06.10.): 사천농업협동조합 - 말소

* 근저당권 (2021.07.06.): 농업협동조합자산관리회사 (채권액 48,000,000원) - 말소

* 근저당권 (2024.04.23.): 김동길 (채권액 300,000,000원) - 말소

* 임의경매개시결정 (2025.05.30.): 사천농업협동조합 (청구금액 667,978,646원) - 말소 (본건 경매)

* 압류 (2025.06.17.): 사천시 - 말소

2.3. 2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '말소' 처리된 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, '소유권이전청구권가등기'(갑20, 김재현)는 말소되지 않았으므로, 해당 권리의 처리 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.3. 3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

현재까지 파악된 임차인으로 인한 인수 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 임대차 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1. 주변 개발 현황

감정평가서에 따르면 본건 토지는 창업사업계획승인(2021년 1월)을 득하여 부지 조성 공사가 완료된 상태이며, 이는 향후 특정 사업 목적을 위한 개발 잠재력을 시사합니다. 주위 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 특정 산업 활동이 이루어지는 지역으로 파악됩니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1. 편의시설 및 기반시설

인근에 시내버스 정류장이 위치하여 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 계획관리지역임을 감안할 때 기본적인 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 예상됩니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1. 농지취득자격증명 제출 의무

본건 토지는 목록에 해당하며, 농지이거나 농지로 간주될 수 있는 경우 농지취득자격증명원 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 사천시 사천읍장의 사실조회 결과(2026.2.10.자)를 확인하고 준비해야 합니다.

2.6. 2. 법면 및 지형

토지의 일부가 법면으로 조성되어 있어, 토지 활용 시 설계 및 시공에 제약이 따를 수 있습니다.

2.6. 3. 가등기 권리

등기부상 '소유권이전청구권가등기'(김재현)가 말소되지 않은 상태로 남아있어, 경매 낙찰 후 해당 가등기 권리자와의 관계 정리가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 확보에 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

2.6. 4. 사업 계획 승인 관련

창업사업계획승인을 득한 상태이지만, 해당 사업 계획의 진행 상황 및 관련 인허가 사항을 상세히 확인해야 합니다.

2.6. 5. 주변 시설

주변이 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 폐수 처리장 등)의 직접적인 인접 가능성은 낮으나, 토지 이용 계획 및 제한 사항 등을 고려할 때 일부 시설 입지에 제약이 있을 수 있습니다. (예: 가축사육제한구역, 비행안전구역)

2.7. 종합 의견

본건 경상남도 사천시 사천읍 두량리 임야는 창업 사업 계획 승인을 받아 부지 조성 공사가 완료된 상태로, 향후 특정 개발 목적에 활용될 잠재력이 있습니다. 계획관리지역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 비교적 유연성이 있으나, 가축사육제한, 비행안전구역, 준보전산지 등의 제한 사항을 함께 고려해야 합니다. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무와 말소되지 않은 가등기 권리는 본건 취득 시 반드시 확인하고 해결해야 할 중요한 부분입니다.

2.8. 투자 포인트

* 이미 부지 조성 공사가 완료되어 즉시 개발 또는 활용이 가능한 상태.

* 창업사업계획승인 이력이 있어 특정 목적 사업 추진에 유리.

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 보유.

* 주변 임야 및 농경지와 함께 개발 시 시너지 효과 기대.

2.9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현재 시점의 주변 유사 물건 시세, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 추가 투입 비용(법면 처리, 가등기 말소 등) 등을 종합적으로 분석하는 심층적인 시장 조사가 필요합니다. 제공된 정보만으로는 합리적인 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 본건의 감정가는 988,680,000원임을 참고하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.