나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502602 [1] 대전광역시 유성구 구암동 595-22 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜안감정 · 평가일 2025.06.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 대전지하철1호선 '구암역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상용 주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 지하철 '구암역' 등이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 무난시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역 (2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 상대보호구역(2024-06-27)(유성고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
(사용승인일:2020.09.28)
외벽: 돌붙임 마감 및 시멘트 몰탈위 페인트칠 마감 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

1층: 공부상 근린생활시설(사무소) 및 계단실(현황 구분건물 1개호 및 계단실),
2층: 다가구주택(5가구)
3층: 가구주택(3가구),
4층: 다가구주택(2가구)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비(정상작동 여부 확인요) 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

옥탑 소재 계단실 및 누다락, 2층 ~ 4층 층별 소재 발코니, 1층 필로티 주차장 등은 건물의 일체적 효용을 고려하여 건물 재조달원가에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 내부구조 및 이용상황은 이해관계인의 폐문부재로 건축물대장상 건축물현황도 및 현지조사한 사정 등을 참조하여 도시하였는바 실재와 상이할 수 있으니 경매 진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각
- 제시외 누다락, 2층∼4층 소재하는 발코니, 옥탑 부분 계단실 및 필로티 주차장 시설은 목록1에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502602 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 구암동 595-22 (도로명주소: 대전광역시 유성구 계룡로46번길 65)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2020년 09월 28일

용도: 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택

감정가: 1,999,502,800원

토지면적: 340.00㎡ (약 102.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 508.22㎡ (약 153.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 대전유성

2. 입지조건

입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 유성구 구암동 소재 대전지하철 1호선 '구암역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상용 주택 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장, 지하철 '구암역' 등이 소재하는 등 일반 대중교통 상황은 무난시됩니다.

토지 형태 및 이용상태: 인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형의 토지로서 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 도로포장상태는 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역(유성고등학교)입니다.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 2020년 10월 05일 접수된 (주)에어포스원대부의 근저당권 (960,000,000원)이며, 건물 등기부상 동일 날짜, 동일 권리자가 설정한 근저당권 (960,000,000원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

등기부채권 총액: 960,000,000원 (말소기준 권리 기준)

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황

* 임차인: 이규하

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2023-08-11

대항력: 없음

* 임차인: 한승진

보증금: 65,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-12-04, 확정일자: 2020-11-09

배당신고일자: 2025-04-22

대항력: 없음

* 임차인: 김강산

보증금: 60,000,000원, 차임: 300,000원

전입일자: 2025-01-20, 확정일자: 2024-12-24

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

* 임차인: 원연지

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-11-24, 확정일자: 2021-11-02

배당신고일자: 2025-06-26

대항력: 없음

* 임차인: 이유현

보증금: 2,000,000원, 차임: 500,000원

전입일자: 2024-04-15

배당신고일자: 2025-08-29

대항력: 없음

* 임차인: 도은화

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-10-08, 확정일자: 2020-09-29

배당신고일자: 2025-06-17

대항력: 없음

* 임차인: 이현미

보증금: 200,000,000원, 차임: 200,000원

전입일자: 2020-10-29, 확정일자: 2020-10-12

배당신고일자: 2025-07-02

대항력: 없음

* 임차인: 김지원

보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-10-17, 확정일자: 2022-09-22

배당신고일자: 2025-05-27

대항력: 없음

* 임차인: 정병욱

보증금: 110,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-04, 확정일자: 2024-02-19

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

* 임차인: 전정식

보증금: 140,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2020-11-02, 확정일자: 2020-10-19

배당신고일자: 2025-08-29

대항력: 없음

* 임차인: 이보람

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-02-23

대항력: 없음

4. 상권분석

상권분석

본 물건은 대전 지하철 1호선 구암역 인근에 위치하여 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상용 주택 등이 혼재된 지역입니다. 구암역 주변의 특성상 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

교통: 대전 지하철 1호선 구암역 및 다수의 시내버스 노선 이용이 편리합니다.

교육: 유성고등학교가 인접한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (주변 학군 및 교육시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않습니다.)

편의시설: (제공된 정보에 포함되어 있지 않습니다.)

혐오시설: (제공된 정보에 포함되어 있지 않으며, 외부 지도 검색을 통한 확인이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 개별적인 소유권 분쟁 가능성은 적습니다.

* 제시외 건물 포함: 누다락, 발코니, 옥탑 계단실, 필로티 주차장 등이 평가에 포함되어 있어 낙찰자가 별도로 처리할 사항은 없습니다.

* 임대 관계 불확실성: 임차인 중 일부는 보증금/차임이 미상이거나, 전입일자/확정일자 정보가 일부 누락되어 있습니다. 정확한 임대차 관계 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

* 건축물대장 상 용도와의 차이: 건축물대장상에는 단독주택으로 기재되어 있으나, 실제 이용은 근린생활시설(사무소) 및 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 관광특구, 상대보호구역 등 일부 용도 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 대전 지하철 1호선 구암역 초역세권에 위치한 2020년 준공의 비교적 신축인 다가구주택 및 근린생활시설 복합 건물입니다. 편리한 교통망과 주거 및 상업 시설이 혼재된 입지 조건을 갖추고 있습니다.

건물은 4개 층으로 구성되어 있으며, 1층은 근린생활시설(사무소) 및 계단실, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다. 총 10가구(2층 5가구, 3층 3가구, 4층 2가구) 주거가 가능합니다.

권리상 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 파악되나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 관련 제반 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 입지: 대전 지하철 1호선 구암역 인근으로 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 관리 상태에 따라 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 복합 용도: 근린생활시설과 다가구주택을 함께 보유하여 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 340㎡(약 103평)의 비교적 넓은 대지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 감정가는 1,999,502,800원입니다.

본 물건은 임차인 현황이 복잡하고, 현장 조사가 미비한 부분이 있어 정확한 시세 및 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.