나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502590 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층325호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""세종대성고등학교"" 동측인근에 위치하는 구분건물(도시
형생활주택1개호)로서, 본건 주위는 공동주택이 주를 이루며 근린생활시설 및 학교 등의 공
공시설이 혼재되어 있는 등 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하5층 지상8층건내 3층 325호로서
(사용승인일: 2015.06.16)
외벽 : 석재 및 타일 등
내부 : 벽지 및 일부타일 마감
창호 : 샷시창호.

이용상태

본건은 원룸형 도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형, 평지의 토지로서 주상용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 한면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중로3류(접함),가축사육제한구역
상대보호구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건 이해관계인부재로 인해 내부상태는 도면 및 표준적인이용상황
등을 감안하여 평가하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502590 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층325호

건물 명칭: 세종모닝시티

구분 건물: 집합건물

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축물대장상 용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택-원룸형, 제1,2종근린생활시설)

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

사용승인일: 2015년 06월 16일

총 층수: 지하 5층, 지상 8층

해당 층수: 3층

면적:

* 토지 면적: 7.08㎡ (약 2.14평)

* 토지 지분: 7.0795㎡ (약 2.14평)

* 건물 면적: 27.42㎡ (약 8.29평)

* 건물 지분: 27.4152㎡ (약 8.29평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

감정가: 127,000,000원

2. 입지조건

본건은 세종특별자치시 어진동에 위치하며, "세종대성고등학교" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공동주택이 밀집되어 있으며, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 2015년에 사용승인되었으며, 외벽은 석재 및 타일 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 사다리형의 평지로 주상용 건부지로 이용 중이며, 중로에 한 면이 접해 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 말소기준권리는 2024년 08월 22일 접수된 세종세무서장의 압류입니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황: 이솔아 (마스킹: 이 )

* 보증금: 123,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 / 확정일자: 2022년 11월 14일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 을구 3번: 주택임차권 (권리자: 이솔아, 권리금액: 123,000,000원, 말소: 인수)

* 전입일자: 2022년 11월 14일

* 확정일자: 2022년 11월 14일

* 갑구 6번: 강제경매 (권리자: 이솔아, 권리금액: 123,000,000원, 말소: 말소)

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "을구 3번 임차권등기(임대차보증금 123,000,000원, 전입일자 2022.11.14, 확정일자 2022.11.14)"가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리상 특징입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 세종시 어진동은 정부세종청사를 중심으로 한 행정 및 상업 중심지구에 속합니다. 주변에 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 특히 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 최근 어진동 내 특정 건물(세종파이낸스Ⅱ 빌딩, 가름로 194)에 데이터센터 건립을 두고 지역 주민들 사이에서 전자파, 소음, 열 등의 유해성 및 주거/교육 환경 침해 우려로 인한 '혐오시설' 논란이 제기되고 있다는 점은 참고할 필요가 있습니다. 본건 물건지(어진동 664)와 해당 데이터센터 예정지는 직접적인 인접지는 아니나, 동일 생활권 내에서 잠재적인 지역 이슈로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 정부세종청사와도 인접하여 관련 종사자들의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형 상업시설 및 편의시설 접근성도 양호한 편입니다.

* 교육시설: 세종대성고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 환경: 세종호수공원 등 녹지 공간 접근성도 비교적 좋은 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 임차인 이솔아의 보증금 123,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 상당한 금액이므로, 인수 여부 및 금액을 철저히 확인해야 합니다.

* 데이터센터 논란: 동일 생활권인 어진동 내 데이터센터 건립 추진으로 인한 지역 주민들의 우려가 존재합니다. 비록 본건과 직접적인 관련은 없으나, 향후 지역 이미지나 개발 방향에 영향을 줄 수 있는 잠재적 이슈입니다.

* 낙찰 후 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 다툼이 발생하거나 예상보다 길어질 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

세종시 어진동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이며 행정 중심지구 내 입지로 인해 기본적인 가치를 지니고 있습니다. 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이솔아의 보증금 123,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 이는 본건의 시장 가치 대비 총 취득 비용에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 반드시 면밀한 법률 검토와 권리 분석이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 지역의 소형 주거용 부동산 투자 기회.

* 2015년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 중심상업지역 내 위치로 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 127,000,000원이지만, 유사 면적의 도시형생활주택 매매 시세가 약 83,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있는 점을 고려해야 합니다.

가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 123,000,000원을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 본건 물건 자체의 시장 가치 및 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 인수 위험을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

이에, 본건의 시장 가치 및 감정가, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가는 90,000,000원으로 산정합니다.

다만, 이는 인수 보증금 123,000,000원을 매수인이 인수하지 않는다는 가정 하에 산정된 가격이며, 실제 인수 금액 발생 시 총 취득 비용이 대폭 상승함을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.