나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2494 [1] 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 340-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2494 [1] 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 340-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경2494
• 주소: 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 340-3
• 감정가: 140,492,000원
• 최저가: 96,109,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

청주지방법원 경매4계 2025타경2494 | 소재지: 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 340-3 | 감정가: 140,492,000원 | 최저가: 96,109,000원 | 용도: 전

1. 청주지방법원 2025타경2494 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 청주지방법원 2025타경2494 (1) 부동산 임의경매 사건으로, 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 340-3에 소재한 토지 매각 물건입니다. 본 토지의 용도는 전(밭)이며, 감정평가는 140,492,000원입니다. 토지 면적은 3193.00㎡ (약 966.00평)이며, 건물은 존재하지 않습니다. 소유자 및 채무자는 정OO이며, 채권자는 금OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 충청북도 괴산군 청천면 귀만리에 위치하며, '귀만이마을'에서 남측으로 가까운 거리에 자리하고 있습니다. 주변 환경은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 대체로 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다. 북측과 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 접해 있어 토지 이용에 편리성이 있습니다. 괴산군 청천면은 전반적으로 산간 농업 지역의 특성을 보이며, 본건 역시 이러한 지역적 특성을 따릅니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 정OO입니다. 채권자는 금OOOOOOO입니다. 권리 분석상 특별히 복잡한 권리 관계는 확인되지 않으나, 본건 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다. 이로 인해 최저매각가격이 제한적으로 책정되었습니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있으니 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역의 전(밭)으로, 주변은 농경지와 임야, 주택 등이 혼재된 전형적인 농촌 경관을 이루고 있습니다. 따라서 활발한 상업 활동이나 상권 형성이 이루어진 지역은 아닙니다. 주로 지역 주민들의 농업 활동을 중심으로 한 경제 기반을 가지고 있을 것으로 예상됩니다. 괴산군 청천면은 도시재생 뉴딜 사업을 추진하며 문화, 복지, 주차시설 등 생활 인프라 확충을 통해 지역 활성화를 도모하고 있으나, 본건 소재지는 이러한 중심 상권과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본건이 소재한 괴산군 청천면은 전반적으로 자연환경이 우수한 지역이며, 인근에 캠핑장 등 휴양 시설이 있어 관광객의 방문이 이루어지는 곳입니다. 다만, 본건과 같이 마을 외곽 지역의 경우, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 인근 읍면 지역으로 이동해야 이용이 가능할 수 있습니다. 청천면 자체적으로는 도시재생 사업을 통해 아동돌봄센터, 청소년커뮤니티공간 등이 조성될 예정이나, 이는 주로 청천면 소재지에 집중될 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 토지 지상에 소재한 소유자 미상의 분묘들입니다. 이로 인해 분묘기지권이 성립될 경우 토지 사용에 제약이 따를 수 있으며, 이는 향후 토지 활용 계획에 중요한 고려 사항이 됩니다. 또한, 본건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 낙찰 무효 및 보증금 미반환의 위험이 있습니다. 더불어, 본 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역) 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당되어 토지 이용에 있어 법적 제약을 받을 수 있습니다. 검색 결과에 따르면, 괴산군 사리면 일부 지역에서 불법 폐기물 방치 및 혐오시설 집중으로 주민 반발이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지인 청천면 귀만리 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 괴산군 청천면의 농지로서, 분묘 다수 소재라는 특수성과 농지취득자격증명 의무라는 조건으로 인해 일반적인 토지 매물과는 차별화됩니다. 현황 또한 공부상 전과 일부 묘지로 이용 중이라는 점을 감안해야 합니다. 분묘기지권 성립 가능성 및 농지법 관련 규제는 본건 취득 시 반드시 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 토지 자체의 면적과 생산관리지역이라는 점은 잠재적인 가치를 가지고 있습니다. 특히, 청천면 지역 자체는 도시재생 사업 추진으로 인해 인프라 개선 및 활성화가 기대되는 지역입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 분묘 관련 법률 및 권리를 명확히 파악하고 협의를 통해 해결 방안을 모색할 수 있다면, 토지의 잠재적 가치를 재평가할 수 있습니다. 둘째, 농지로서의 직접적인 활용 외에, 지역 개발 가능성이나 토지 이용 규제 완화 등의 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다. 셋째, 최저매각가격이 분묘 소재로 인해 제한받는다는 점은, 리스크를 감수한 투자자에게는 비교적 낮은 진입 가격을 제공할 수 있습니다. 그러나 투자 전 철저한 권리 분석과 현장 답사를 통해 모든 가능성을 검토하는 것이 필수적입니다.

법원 정보

청주지방법원 경매4계