나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2784 [1] 충청북도 보은군 장안면 구인리 182-26 공장 경매

매각기일: 2025-12-03

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2784 [1] 충청북도 보은군 장안면 구인리 182-26 공장 경매

물건 대표 이미지

청주지방법원 경매3계 2025타경2784 | 소재지: 충청북도 보은군 장안면 구인리 182-26 | 감정가: 1,810,376,010원 | 최저가: 887,084,000원 | 용도: 공장

1. 청주지방법원 2025타경2784 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2784 (1)

소재지: 충청북도 보은군 장안면 구인리 182-26

용도: 공장

감정가: 1,810,376,010원

토지면적: 13,238.00㎡ (약 4,005.8평)

토지 지분율: 1323800 (총 토지 면적과 동일하게 기재되어 있어 100% 지분으로 추정됩니다.)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55,772.80㎡ (약 16,871.0평)

건물 지분율: 5577280 (총 건물 면적과 동일하게 기재되어 있어 100% 지분으로 추정됩니다.)

건물 제시외면적: 3,335.00㎡ (약 1,009.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 대OOOOOOOOO

채무자: 대OOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 태양광발전설비 매각 제외함.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청북도 보은군 장안면 구인리에 소재하고 있습니다. 장안면은 보은군의 북서쪽에 위치하며, 서산영덕고속도로 속리산IC가 인접해 있어 접근성이 양호한 편입니다. 구인리 일대는 농공단지가 조성되어 있으며, 인근에 보은 동부 일반산업단지가 위치하는 등 산업 활동이 이루어지는 지역입니다. 국도 25호선과 인접해 있어 물류 이동에 용이할 수 있으나, 일부 구간은 급커브길로 교통사고 발생 위험이 있는 지역도 있습니다.

1.3. 권리분석

본건의 가장 큰 권리상 특이사항은 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 다를 경우, 법률상 토지 소유자가 건물 소유자의 건물 사용을 용인해야 하는 권리입니다. 이는 낙찰자가 토지를 취득하더라도 기존 건물 사용을 제약할 수 없음을 의미하며, 따라서 낙찰 이후 법정지상권 성립 여부 및 해당 권리가 미치는 범위에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 법정지상권 성립 시 토지 사용에 대한 지료 지급 의무가 발생할 수 있으며, 지료 연체 시 건물에 대한 강제경매 신청 등 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다. 해당 물건의 법정지상권 성립 여부와 구체적인 내용은 등기부등본, 감정평가서, 현장 조사 등을 통해 반드시 재확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 공장 용도로 활용되고 있으며, 주변 지역에는 구인농공단지와 보은 동부 일반산업단지가 위치해 있어 산업 활동이 활발한 지역으로 파악됩니다. 충청북도 보은군은 중화학 공업 육성을 통한 지역 경제 활성화를 목표로 하고 있으며, 산업단지 개발을 통해 관련 기업 유치에 힘쓰고 있습니다. 주변에 다양한 제조업체들이 분포하고 있어, 해당 공장의 업종 및 생산품에 따라 연관 산업과의 시너지 효과를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 최근 보은군 제3산업단지 조성 계획 등과 관련하여 일부 주민들의 반발이 있는 등 지역 사회 내 갈등 요소도 존재합니다.

1.5. 생활정보

본 물건이 위치한 보은군 장안면 구인리는 비교적 조용한 농촌 지역입니다. 면 소재지에는 장안면 행정복지센터, 속리초등학교 등의 기본적인 생활 편의 시설이 있습니다. 지역 경제 활성화를 위해 병무청 사회복무연수센터가 개원하는 등 외지인 유입이 일부 발생하고 있으며, 이러한 점은 지역 사회의 활력 증진에 기여할 수 있습니다. 인근 서원계곡 등 관광 자원도 존재합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 언급된 '법정지상권'의 존재입니다. 낙찰자는 토지 소유권을 취득하더라도 법정지상권자의 토지 사용을 막을 수 없어 재산권 행사에 제약을 받을 수 있습니다. 또한, 주변 지역에서 산업단지 조성 등 개발 사업에 대한 주민 반발 사례가 있어, 향후 지역 주민과의 관계나 민원 발생 가능성을 고려해야 합니다. 국도변에 위치하나, 급커브 구간의 교통사고 위험 등 교통 안전에 대한 부분도 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 충북 보은군 장안면 구인리에 위치한 대규모 공장 용지입니다. 넓은 토지 면적과 건물 면적을 갖추고 있으며, 고속도로 IC 인근에 위치하여 물류 이동에 이점이 있을 것으로 판단됩니다. 그러나 '법정지상권'이라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수해야 할 권리 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 파악해야 합니다. 법정지상권 문제를 해결하거나, 해당 권리가 토지 활용에 미치는 영향을 정확히 인지한 상태에서 접근한다면 잠재적 가치를 활용할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적(약 4,005.8평)과 대규모 건축물(약 16,871.0평)을 일괄 매각으로 취득할 수 있다는 점이 가장 큰 투자 포인트입니다. 또한, 서산영덕고속도로 속리산IC와 인접해 있어 물류 및 접근성이 우수합니다. 주변에 산업단지가 조성되어 있어 관련 산업과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다. 법정지상권이라는 어려운 권리가 존재하지만, 이를 명확히 분석하고 해결 방안을 모색한다면 경쟁력 있는 가격으로 취득하여 향후 가치 상승을 도모할 수 있습니다. 제시외 건물 및 태양광발전설비 제외 여부 등 매각 조건의 세부 사항을 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매3계