나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52487 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 534-6 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52487 [1] 경기도 안산시 상록구 건건동 534-6 비동 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경52487
• 주소: 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1 편백나무 타운하우스
• 용도: 다세대주택

안산지원 경매4계 2025타경52487 | 소재지: 경기도 안산시 상록구 건건로 131-1 편백나무 타운하우스 | 감정가: 223,000,000원 | 최저가: 156,100,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2025타경52487 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2025타경52487 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 건건동 534-6 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 223,000,000원

토지면적: 38.69㎡ (약 11.7평)

토지지분: 38.6879㎡

건물면적: 61.85㎡ (약 18.7평)

건물지분: 61.8514㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 건건동 소재 "반월역" 북동측에 위치하며, 주위는 반월역, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황: 본건 주차장까지 차량의 진·출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장등 감안하면, 대중 교통사정 보통임.

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임, 세멘몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일 마감, 창호 : 샷시 유리창임.

이용상태: 다세대주택으로 방, 거실, 주방, 화장실 등으로 이용 중임.

설비내역: 위생 및 급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재 경보 및 소화전, 주차장 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태: 부정형 완경사 토지로 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태 등: 중로3류(폭 12m~15m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(7층 이하), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 준보전산지, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이: 등기부등본상 대지권지분(38.6879/1027)과 토지대장의 대지권등록부 상의 비율(47.3442/1027)이 상이함. 부동산등기사항증명서 기준으로 평가 및 매각하며, 토지대장상의 표기 오류 가능성이 있는 것으로 보임.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임. 집합건물 특성상 외부관찰, 탐문, 동류형 표준적 이용상황 등에 의거 평가하였으며, 내부구조 변경이나 하자 유무는 구체적 확인이 어려우므로 이를 충분히 감안해야 함.

1.3. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 건건동에 위치하며, 반월역 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.4. 권리분석

본건의 주요 권리사항으로는 "대항력있는 임차인"이 존재합니다. 이 부분은 낙찰 후 인수 여부 및 명도 과정에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

또한, 등기사항증명서상의 대지권 지분과 토지대장상의 대지권 지분 비율이 상이한 점이 확인되었습니다. 감정평가 및 매각은 등기사항증명서 기준으로 진행되나, 이 부분은 향후 재산권 행사에 복잡한 문제를 야기할 수 있으므로 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

1.5. 상권분석

반월역을 중심으로 형성된 지역으로, 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 강화된 지역입니다.

1.6. 생활정보

교통: 차량의 주·진출입이 용이하며, 인근 노선버스 정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

편의시설: 주거지역 내 위치하므로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 주변 시설 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

주거환경: 다세대주택으로 이용 중이며, 방, 거실, 주방, 화장실 등의 기본적인 구조를 갖추고 있습니다. 도시가스 난방, 승강기 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 낙찰자가 임차인의 권리를 승계해야 할 경우, 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 임대차 관계 및 보증금 현황에 대한 정확한 파악이 필수적입니다.

토지 지분 불일치: 등기부등본과 토지대장의 대지권 지분 불일치는 추후 재산권 행사 또는 개발 시 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있습니다.

내부 상태 미확인: 집합건물의 특성상 거주자의 프라이버시, 잠금장치 등으로 인해 내부 조사가 제한적이었습니다. 따라서 내부 구조 변경, 하자, 불법 건축물 여부 등은 낙찰 후 직접 확인해야 합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 누구인지, 보증금 및 월세 조건은 어떠한지 등이 파악되지 않아 추가적인 정보 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 반월역 인근에 위치한 다세대주택으로, 역세권의 장점을 가지고 있습니다.

그러나 대항력있는 임차인의 존재와 토지 지분 불일치라는 중요한 권리상 하자를 안고 있어, 낙찰 후 명도 및 법적 문제 해결에 신중한 접근이 요구됩니다.

내부 상태에 대한 정보가 제한적이므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 정확한 물건 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

1.9. 투자 포인트

역세권 입지: 반월역 인근으로 교통이 편리하며, 향후 지역 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

적정 감정가: 현재 감정가는 시장 상황에 따라 적정 수준인지 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

향후 개발 가능성: 장기적으로 지역 개발 시 수혜 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 현재 토지 이용 계획 상 일부 제한 사항 존재)

법원 정보

안산지원 경매4계