나이스옥션 법원경매 청주 2025타경2692 [1] 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 378-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 소재 '죽암휴게소 서울방향' 남동측 인근에위치하며 인근은 근린생활시설, 소규모 공장 및 전, 답 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

기호(1~2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통여건은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호(1~2) : 인접지대비 2필 일단의 평지의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1~2) : 남측으로 노폭 약 8M 정도의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~2) : 계획관리지역,성장관리계획구역,가축사육제한구역(가축사육일부제한구역(신고 및 허가대상의 모든축종 제한)조례 별표2)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당없습니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(1,2) 토지는 합법적인 건물에 의하여 용도상 불가분의 관계에 있어 2필 일단지로이용중인 바 일괄 평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 철골구조 패널지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일 2000.12.26)
외.내벽 : 철판 및 판넬 등 마감입니다.
창호 : 없습니다.
기호(4) : 철골구조 샌드위치패널지붕 지상1층 건물로서,(사용승인일 2000.02.11)
외.내벽 :판넬 등 마감입니다.
창호 : 새시창호 입니다.

이용상태

기호(3) : 자원순환관련시설(고물상)로 이용중입니다.기호(4) : 공장(사무실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

기호(4) : 기본적인 위생 및 급배수 시설이 구비되어 있으나, 건물이 장기간 방치되어 있는상태로 목측 되는 바, 실제 작동 및 운행 가능 여부는 재확인 및 참고하시기 바랍니다.

부합물 및 종물

본건 토지상에 제시외건물(㉠)이 소재하는 바, 개략적인 면 적을 산출하여 감정평가하였으니 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 철재파이프조 천막지붕 창고, 계근대 1식 매각 제외), 4번목록 건물 일부 인접토지(378-5번지)에 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경2692 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 378-1

용도: 공장 (자원순환관련시설, 사무실 등)

감정가: 1,486,024,000원

채권자: 신탄제일신용협동조합

1.2. 면적 정보

토지면적: 3282.00㎡ (약 993평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 949.50㎡ (약 287평)

건물 제시외면적: 20.00㎡ (철재파이프조 천막지붕 창고, 계근대 1식 제외)

총 건축면적 (건물 + 제시외): 949.50㎡ + 20.00㎡ = 969.50㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 철재파이프조 천막지붕 창고, 계근대 1식 매각 제외), 4번목록 건물 일부 인접토지(378-5번지)에 소재.

1.4. 건물 상세

건물(3): 철골구조 패널지붕, 지상1층, 사용승인일 2000년 12월 26일. 자원순환관련시설(고물상)로 이용중.

건물(4): 철골구조 샌드위치패널지붕, 지상1층, 사용승인일 2000년 02월 11일. 공장(사무실 등)로 이용중.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 소재 '죽암휴게소 서울방향' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 소규모 공장, 전, 답 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 8M 정도의 아스팔트 포장도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 7월 9일 접수된 신탄제일신용협동조합의 근저당권(을12, 1,176,000,000원)입니다.

총 등기부채권액: 1,248,000,000원 (근저당 2건, 임의경매 1건)

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 선순위 권리 없이, 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 천

보증금: 30,000,000원

차임: 400,000원

전입일자/사업일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025년 7월 22일

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 현도면 시동리 지역은 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 산업단지보다는 상대적으로 낮은 밀도의 개발이 이루어진 곳입니다.

4.2. 주요 업종 및 잠재력

현재 물건은 자원순환 관련 시설 및 공장으로 이용되고 있어, 관련 업종의 영위 또는 유사 용도로의 활용이 가능합니다. 계획관리지역으로 향후 업종 변경이나 증축 등에 대한 가능성을 열어둘 수 있습니다.

4.3. 접근성

차량 접근은 용이하나, 주변 대중교통망이 발달하지 않아 물류 이동 및 인력 수급 측면에서는 차량 의존도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건은 공장 및 농경지 인근에 위치하여, 일반적인 주거지역에서 기대할 수 있는 대형마트, 병원, 문화시설 등의 생활 편의시설과는 다소 거리가 있습니다.

가장 가까운 죽암휴게소 서울방향 인근에 기본적인 편의시설이 존재할 수 있으나, 자세한 이용 편의성은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 일부의 인접 토지 소재

건물(4)의 일부가 인접 토지(378-5번지)에 걸쳐 있어, 향후 소유권 분쟁이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 일괄매각 대상이나, 경계 확인 및 법적 검토가 필수적입니다.

6.2. 제시외 건물 매각 제외

철재파이프조 천막지붕 창고 및 계근대 1식은 매각 대상에서 제외되므로, 낙찰 후 별도 철거 또는 처리에 대한 비용과 노력이 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다. 따라서 특정 용도(예: 축산업)로는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 건물 상태

건물이 장기간 방치된 상태로 추정되어, 실제 이용 가능 여부 및 내부 설비 상태에 대한 정밀한 점검이 필요합니다. 재건축 또는 대규모 보수 필요성도 고려해야 합니다.

6.5. 혐오시설 관련

주변 지도 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 공장 및 농경지가 혼재된 지역이므로, 입찰 전 현장 방문 및 주변 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 현도면 시동리에 소재한 공장용 부동산으로, 약 993평의 토지와 약 287평의 건물로 구성된 일괄매각 물건입니다. 감정가는 약 14.8억 원입니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 인수할 권리가 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 점, 제시외 건물 일부가 제외되는 점, 토지 이용 제한 사항, 건물 노후화 가능성 등은 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 토지 건물을 일괄 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 자원순환 관련 시설, 공장 등 다양한 산업 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 계획 변경 및 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시에는 해당 금액을 제외하고 고려합니다.

예상 입찰가는 감정가(1,486,024,000원)를 기준으로 하되, 다음 사항들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 주변 유사 공장 부지의 실거래가 및 시세

* 물건의 현재 이용 상태 및 향후 활용 가능성

* 건물의 노후화 정도 및 보수/재건축 필요 비용

* 건물 일부가 인접 토지에 걸쳐 있는 리스크에 대한 평가

* 매각 제외되는 제시외 건물 처리 비용

* 현도면 지역의 전반적인 부동산 시장 동향

* 경매 낙찰가율 추이 (일반적으로 공장/토지 경매의 경우 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있으나, 물건별 편차가 큽니다.)

* 명도 진행 시 발생 가능한 변수

위 사항들을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 산정하시길 권해드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.