나이스옥션 법원경매 안산 2025타경632 [1] 경기도 광명시 소하동 산92-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지니

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 광명시 소하동 소재 ""서면초교"" 서측 인근에 소재하며, 주위는 개발제한구역 내 순수 야산지대임.

교통상황

본 건 토지까지 차량접근은 어려우나, 인근에 버스정류장이 소재하는 바 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서, 인접토지와 지적경계 없이 자연림으로 이용 중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 산책로(등산로)를 이용하여 도보로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 보전산지
<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 매각 대상 토지상의 입목은 평가 및 매각에 포함함(감정평가서 참조).
2. 지적도상 맹지이나, 산책로를 이용하여 도보로 접근 가능하다고 보고됨(감정평가서 참조).
3. 분묘의 존부 여부 불분명(분묘가 존재하는 경우에는 분묘기지권 성립 여지 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 안산지원 2025타경632 (1)

소재지: 경기도 광명시 소하동 산92-1

용도: 임야

감정가: 1,093,275,000원

토지 면적: 9,675.00㎡ (약 2,926.76평)

토지 지분: 9,675㎡ (전체 지분)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

1.2. 입지 조건

3.

2.1. 주위 환경

본 건은 경기도 광명시 소하동 소재 '서면초교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 개발제한구역 내 순수 야산지대임.

2.2. 교통 상황

본 건 토지까지 차량 접근은 어려우나, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통임.

2.3. 형태 및 이용 상태

부정형 토지로서, 인접 토지와 지적 경계 없이 자연림으로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지이나, 산책로(등산로)를 이용하여 도보로 접근 가능함.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지, 과밀억제권역임.

3. 권리 분석

4.

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 을3 근저당권 (접수일자: 2018-08-08)

매각으로 소멸되는 권리: 을3 근저당권, 을4 근저당권, 갑8 가압류, 갑11 가압류.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 등기부상 별도 기재 없음).

등기부채권 총액: 487,937,469원

3.2. 임차인 현황

임대 관계 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

3.3. 특수 물건 정보

분묘기지권 성립 여지 있음 (분묘의 존부 여부 불분명).

4. 상권 분석

5.

4.1. 현재 상권

본 물건은 개발제한구역 및 보전산지 내의 야산 지대로, 현재 상업적 또는 주거적 가치가 제한적임. 주변이 순수 야산 지대이므로 상권 형성이 미미함.

4.2. 잠재적 가치

향후 개발제한구역 해제 또는 관련 법규 변경 시 용도 변경 가능성에 따라 가치 변동이 예상됨.

5. 생활 정보

6.

5.1. 주변 편의 시설

서면초등학교가 소재하여 교육 시설 접근성이 있음.

5.2. 주변 환경

순수 야산 지대로 쾌적한 자연환경을 제공하나, 일상생활을 위한 편의시설은 부족할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

7.

6.1. 분묘기지권

분묘의 존재 여부가 불분명하며, 만약 분묘가 확인될 경우 분묘기지권이 성립될 가능성이 있어 주의가 필요함.

6.2. 맹지 및 접근성

지적도상 맹지로 차량 접근이 어려우며, 산책로(등산로)를 통한 도보 접근만 가능함. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 제약을 줄 수 있음.

6.3. 개발 제한

자연녹지지역, 개발제한구역, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 등 개발 행위에 법적 제약이 따름.

6.4. 입목 포함 매각

토지 상의 입목(나무)이 평가 및 매각에 포함되어 있어, 매수 후 별도 관리 또는 처분이 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 경기도 광명시 소하동에 위치한 임야로, 감정가는 10억 9천여만 원에 달하나, 개발제한구역, 보전산지, 맹지, 접근성 제한, 분묘기지권 성립 가능성 등 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있음. 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 명확하나, 물건 자체의 물리적, 법적 제약이 투자 가치에 큰 영향을 미칠 것으로 판단됨. 향후 토지 이용 규제 완화나 특별한 개발 계획 수립 시 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 장기적이고 신중한 접근이 요구됨.

9. 투자 포인트

10.

* 개발제한구역 해제 또는 관련 법규 개정 시 용도 변경을 통한 가치 상승 기대.

* 순수 자연 녹지 지역으로서의 잠재적 활용 가능성 (친환경 시설 등).

* 매각으로 인한 권리 관계 소멸로 명확한 권리 확보 가능 (단, 분묘기지권은 별도 확인 필수).

* 인수해야 할 보증금이 없어 초기 자금 부담이 적음.

11. 예상 입찰가

12.

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 임야의 최근 실거래가, 개발제한구역 내 토지 거래 사례, 향후 개발 가능성 등에 대한 추가적인 시장 조사와 현장 조사가 반드시 필요함. 제시된 감정가(1,093,275,000원)를 기준으로 하되, 언급된 각종 리스크 요인(맹지, 접근성, 개발 제한, 분묘기지권 등)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. 구체적인 입찰가는 이러한 추가 조사를 통해 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.