나이스옥션 법원경매 여주 2025타경679 [1] 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-27 블레싱타운 107동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 씨티 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 ""부발중학교"" 남측 직선거리 약700미터 지점에 위치하는
블레싱타운(다세대주택) 107동 내에 소재하며, 인근일대는 농경지, 야산, 물류창고 및 주택
단지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

337번 지방도로 남서측 인근에 위치하며, 본 단지까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장
이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 102호로서
외벽 : 벽돌형 타일붙임.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2, 다용도실 등)으로 이용중임.

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 출입구보안 개폐설비 등
되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사장방형 토지로서 대체로 평지이며 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭6미터 정도의 단지내 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니
경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2025타경679 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 110-27 블레싱타운 107동 1층102호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 133,000,000원

* 토지 면적: 112.60㎡ (약 34.06평)

* 건물 면적: 52.55㎡ (약 15.90평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO (신한은행)

* 특이사항: 없음 (제공된 정보 기준)

* 주의사항: 없음 (제공된 정보 기준)

* 건축물 현황: 2016년 사용승인, 철근콘크리트구조, 4층 건물 중 1층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 이천시 부발읍 무촌리 소재 "부발중학교" 남측 약 700미터 지점에 위치한 블레싱타운 107동 1층 102호. 주변은 농경지, 야산, 물류창고, 주택단지 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 337번 지방도로와 인접하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 8월 11일 신한은행 근저당 (을1)

* 낙찰 후 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 낙찰 후 소멸됨.

* 낙찰 후 인수되는 권리:

* 지상권 (물건명세서 참고사항 비고란에 기재되었으나, 개요는 공란으로 명확한 확인 필요)

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상으로 기재되어 있으나, "임차인 현황" 항목에서 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됨. 다만, 임대 관계가 미상이라는 점은 내부 이용 상태 및 점유 관계에 대한 추가적인 주의가 필요함을 시사함.

* 등기부 요약:

* 소유권 보존: 서영미 (2016-08-03)

* 소유권 이전: 조범서 (2016-08-11, 매매)

* 근저당: 신한은행 (2016-08-11, 151,200,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 신한은행 (2025-05-23, 113,604,696원)

* 총 등기부 채권액: 151,200,000원

4. 상권분석

* 본 물건은 이천시 부발읍 무촌리 지역에 위치하며, 주변에 주택단지 및 물류창고 등이 혼재되어 있어 잠재적인 배후 수요가 존재함.

* 인근 337번 지방도로 및 버스정류장 접근성을 바탕으로 지역 상권과의 연계성이 있음.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 동일 단지(블레싱타운) 내 2016년식 48.275㎡(약 14.60평) 물건이 2026년 3월 26일 120,000,000원에 거래되었음. 본건(52.55㎡, 약 15.90평)은 이보다 면적이 크므로 시세는 유사하거나 상회할 가능성이 있음.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: "부발중학교"가 남측 약 700미터에 위치하며, 이를 중심으로 한 교육 및 생활 편의시설 접근이 가능할 것으로 보임.

* 주거 환경: 다세대주택 단지 내에 위치하며, 인근 지역은 주거, 농경지, 야산, 물류창고 등이 복합적으로 형성되어 있음.

* 건물 내부 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개, 다용도실 등으로 이용 중인 다세대주택임.

* 설비 내역: 개별난방(보일러), 위생, 급배수, 출입구 보안 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 주변 환경: 농경지, 야산, 물류창고 등이 혼재되어 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기 어려울 수 있으며, 물류창고 등 산업 시설의 존재는 소음이나 교통량 증가 등 생활 편의에 영향을 줄 수 있음. 향후 개발 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 건물 내부 상태: 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태를 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 평가하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있으며 추가적인 확인이 필요함. (예: 도배, 장판, 시설 노후화, 누수 등)

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 각종 법적 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있음.

* 주차 공간: 전체 단지 주차 대수는 17대이나, 동별/호별 전용 주차 공간 확보 여부는 별도 확인이 필요하며, 주차 문제는 생활 편의에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 이천시 부발읍 무촌리에 위치한 블레싱타운 내 다세대주택으로, 2016년식에 비교적 양호한 면적(52.55㎡)을 갖추고 있음.

* 교통 접근성이 양호하며, 주변 편의시설 이용이 가능하나, 물류창고 등 주변 환경이 혼재되어 있어 주거 쾌적성 측면에서는 호불호가 갈릴 수 있음.

* 권리 관계는 비교적 명확한 편이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 것으로 예상됨. 인수되는 임차 보증금은 없음.

* 최근 동일 단지 내 유사 면적 물건의 거래 사례(120,000,000원)를 고려할 때, 감정가(133,000,000원)는 적정 수준으로 판단되나, 실거래가 대비 소폭 높은 편일 수 있음.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 소형 면적 거래 사례(120,000,000원) 대비 면적이 더 크고, 감정가가 합리적인 수준으로 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 부발읍은 이천시의 주요 생활권으로, 교통망 확충 및 개발 잠재력이 존재함.

* 인수되는 임차인이 없어 명도 및 권리 관계가 비교적 단순함.

* 1층에 위치하여 접근성이 용이하며, 내부 구조(방3, 화장실2)가 실거주에 적합함.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 133,000,000원임.

* 동일 단지 내 2016년식, 48.275㎡(약 14.60평) 물건이 2026년 3월 26일 120,000,000원에 거래된 사례가 있음.

* 본건의 면적(52.55㎡, 약 15.90평)이 더 크고, 층수(1층)는 동일하므로, 이를 바탕으로 시세 환산 시 약 130,000,000원 수준으로 추정 가능.

* 최근 실거래가, 감정가, 명도 및 기타 부대 비용을 고려하여, 경쟁 상황 및 경매 시장 동향에 따라 변동될 수 있으나, 125,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안함. (최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 확인 후 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.