나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56212 [1] 경기도 수원시 팔달구 화서동 743 화서위브하늘채 109동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비결 · 평가일 2025.06.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 ""수원제일중학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 서측 원거리에 지하철 1호선 ""화서역"" 및 인근에
버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제2층 제203호(사용승인일 2009.05.25)

외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임. (건축물도면 상)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 설비, 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역 등임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56212 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 화서동 743 화서위브하늘채 109동 2층203호

용도: 아파트

감정가: 631,000,000 원

토지면적: 44.80㎡ (약 13.55평)

토지지분: 44.8㎡ (약 13.55평)

건물면적 (전용면적): 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9286㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OOOOOO

특이사항: 정비구역

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 정비구역

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 화서동 소재 "수원제일중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 서측 원거리에 지하철 1호선 "화서역" 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022-01-12 접수된 오케이저축은행의 근저당권 (을18)

주요 등기사항 요약:

* 소유권 이전 (갑3, 갑7): 곽정민

* 신탁등기 말소 (갑7)

* 근저당권 (을18, 오케이저축은행): 782,400,000원 (말소기준권리)

* 압류 (갑12, 갑13 - 국; 갑14 - 수원시): 모두 말소

* 임의경매개시결정 (갑15, 오케이저축은행): 686,394,763원 (본 경매 사건)

총 등기부채권액: 782,400,000원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음. (지상권 관련 내용은 비고로만 기재되어 상세 내용 확인 필요)

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거 중심 지역입니다.

인프라: 기본적인 생활 편의시설 및 교육 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 화서위브하늘채

주소: 경기도 수원시 팔달구 화서동 743 (수성로244번길 25)

사용승인일: 2009년 05월 25일

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제2층 제203호

총 세대수: 807세대 (건축물 총괄표제부 상 807세대)

건물 규모: 최고 25층 (본건 2층)

아파트 단지 총 면적: 약 37,948.7㎡ (약 11,485평)

아파트 단지 연면적: 약 128,355.7㎡ (약 38,827평) (연면적 기준)

주차: 총 945대 (내부 기계식 793대, 외부 기계식 152대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소

전기차 충전기: 지하 10대

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정: 재개발, 재건축 등 도시 정비 사업 추진 가능성이 있어 향후 사업 진행 및 건축물 가치 변동에 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있을 경우, 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 팔달구 화서동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 감정가가 최근 실거래가 대비 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 정비구역 지정으로 인한 향후 도시계획 변동 가능성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 권리 분석상 말소기준권리 외 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 명확합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮아 낙찰 후 시세차익 실현 가능성이 높습니다.

안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에서 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

교통 접근성 개선 기대: 화서역 인근으로 향후 지역 개발에 따른 교통 편의성 증대 기대 효과가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 16일: 84.96㎡ (20층) - 785,000,000 원

* 2026년 7월 25일: 84.96㎡ (18층) - 815,000,000 원

본 건은 전용면적 84.93㎡로, 최근 거래된 84.96㎡와 유사한 면적을 가지고 있습니다. 최근 실거래가는 785,000,000원에서 815,000,000원 수준입니다.

감정가 631,000,000원은 현재 시세보다 낮은 편이며, 이는 시세 이하 경쟁 또는 최저가 수준에서 낙찰을 노릴 수 있는 기회를 제공합니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 총 낙찰가 외 추가적인 인수 금액은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 690,000,000 원 ~ 730,000,000 원

권장 입찰가: 710,000,000 원

(이는 감정가 대비 약 112% 수준이며, 최근 실거래가 범위 내에서 보수적으로 산정한 가격입니다. 시장 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.