나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56211 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1334 광교센트럴뷰 6009동 12층1202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동양감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 ""산의 초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 인근으
로는 아파트, 업무시설 및 상업시설, 학교, 근린생활시설, 백화점, 관공서, 공원등이 소재하
며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(광교중앙역)이 소재하여 제반
대중교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골조경사지붕 19층 건 아파트 중 12층 1202호로서,

외 벽 : 몰탈위페인트 및 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 및 ""사진"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 공동현관보안설비, 지하주차장설비등
이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 동고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측의 정문.후문을 이용하여 주차장 진출입 가능하며 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭20m~25m)(2012-01-
05)(접합)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(산의초등학교(수원
교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(산의초등학교(수원교육지원청
문의))<교육환경 보호에 관한 법률>,도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>,과밀억제권역<
수도권정비계획법>,택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 수원지방법원 2025타경56211 (1)

3. 소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1334 광교센트럴뷰 6009동 12층 1202호

4. 용도: 아파트

5. 감정가: 1,297,000,000원 (12억 9천 7백만 원)

6. 토지면적: 61.75㎡ (약 18.7평)

7. 건물면적 (공급/분양면적): 84.92㎡ (약 25.7평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 이OO

11. 전용면적 (실사용면적): 84.81㎡ (약 25.6평) (2026년 6월 17일 12층 매매 사례 기준)

12. 사용승인일: 2013년 11월 4일

1.1. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "산의초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 아파트, 업무시설, 상업시설, 학교, 근린생활시설, 백화점, 관공서, 공원 등이 소재하여 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준임.

2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(광교중앙역)이 소재하여 제반 대중교통 이용상황은 양호한 편임.

3. 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로와 동고 평탄한 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

4. 인접 도로상태: 본건 북서측의 정문 및 후문을 이용하여 주차장 진출입이 가능하며, 외곽 공도와 연계되어 있음.

5. 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(광교지구), 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산의초등학교), 절대보호구역(산의초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

1. 등기부 요약:

* 소유권보존: 한국토지주택공사 (접수일자 2013-12-27)

* 소유권이전: 윤진 (접수일자 2021-12-20, 매매)

* 말소기준권리: 근저당 (을1) 한국토지주택공사 (접수일자 2021-12-20, 591,500,000원)

* 기타 근저당: 이충협 (접수일자 2023-10-04, 240,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 이충협 (접수일자 2025-05-28, 217,358,904원)

* 총 등기부채권액: 831,500,000원

2. 인수되는 권리: 본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당 및 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임. 그러나 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 기재되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 함.

3. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건에는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됨.

1.3. 상권분석

1. 본 물건은 경기도 수원시 영통구 광교지구 내 핵심 상업 및 주거 지역에 위치하여 배후 수요가 풍부함.

2. 인근에 백화점, 업무시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발하며, 이는 주거 가치 상승 요인으로 작용할 수 있음.

3. 광교중앙역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하여 유동 인구가 많으며, 이는 상업시설 이용 및 임대 수요 측면에서 긍정적인 요소임.

1.4. 생활정보

1. 단지 정보:

* 아파트명: 광교센트럴뷰 아파트

* 사용승인일: 2013년 11월 4일

* 총 동수: 13개동

* 총 세대수: 701세대

* 본 물건 층수: 12층 (총 19층 중)

* 주차: 전체 주차 가능 대수는 1,021대 (세대당 약 1.45대)로 파악되며, 이는 '아파트 정보'에 기재된 '주차대수합계: 3대'와 상이하므로 정확한 할당 주차 대수는 별도 확인이 필요함.

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등

2. 주변 시설:

* 교육: 산의초등학교, 광교중앙초등학교 등

* 편의: 백화점, 마트, 병원, 관공서, 공원 등

1.5. 잠재적 리스크

1. 토지이용계획상 '상대보호구역' 및 '절대보호구역'으로 지정되어 있어, 향후 건축 또는 용도 변경 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있음.

2. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으므로, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 반드시 확인해야 함.

3. 본건에 할당된 정확한 주차 가능 대수는 단지 전체 주차 대수 정보만으로는 파악되지 않아 추가 확인이 필요함.

4. 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과 상 혐오시설이 명확히 확인되지 않았음. 다만, 이는 일반적인 정보에 근거한 것이므로, 현장 방문을 통해 최종 확인하는 것이 권장됨.

1.6. 종합의견

1. 본 물건은 경기도 수원시 영통구 광교택지개발지구 내에 위치한 아파트로, 우수한 교통망과 주변 상업, 행정, 교육 시설의 편리성을 갖추고 있어 주거 환경이 매우 양호함.

2. 2013년에 준공된 아파트로 비교적 신축에 속하며, 12층의 로열층에 해당함.

3. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상되나, 미확인 지상권의 존재 여부는 주의 깊게 살펴야 함.

4. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 점은 긍정적이나, 경쟁 입찰로 인한 낙찰가 상승 가능성도 고려해야 함.

1.7. 투자포인트

1. 수원 광교지구의 핵심 입지에 위치하여 지속적인 가치 상승이 기대됨.

2. 광교중앙역 역세권으로 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

3. 최근 실거래가 상승세가 뚜렷하여 시세 차익 기대 가능.

4. 권리 분석상 낙찰 후 인수 부담이 적어 안정적인 투자가 가능함 (단, 미확인 지상권은 제외).

1.8. 예상입찰가

1. 감정가: 1,297,000,000원

2. 최근 실거래가 (2026년 6월, 12층): 1,690,000,000원

3. 최근 실거래가 (2026년 6월, 7층): 1,600,000,000원

4. 최근 실거래가 (2026년 6월, 1층): 1,520,000,000원

5. 본 물건은 12층으로, 최근 동일 층 매매 사례가 1,690,000,000원으로 파악되어 감정가 대비 높은 시세를 형성하고 있습니다.

6. 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시장 경쟁 상황 및 본인의 투자 성향에 따라 감정가 대비 110% ~ 120% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

7. 이는 최근 실거래가와 감정가의 중간 지점 및 그 이상을 고려한 가격이며, 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.

8. 따라서, 예상 입찰가는 약 1,500,000,000원 ~ 1,600,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. (이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.