나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56139 [1] 경기도 수원시 권선구 권선동 1361 수원아이파크시티2단지 202동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ‘선일초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상13층 건물 내 제11층 제1103호로서,
(사용승인일: 2012.01.20)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공부상 ‘아파트(방3, 거실 및 주방, 화장실2 등)‘임.

※ 본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 등의 부재 등으로 인하여, 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행 시 참고바람.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 유사 사다리형 토지로서 ‘아파트’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복6차로, 남서측으로 왕복4차로, 북측으로 노폭 약16미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(권선지구), 중로1류(폭 20m~25m)
(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(곡반중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원선일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수원선일초등학교병설유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경56139 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 1361 수원아이파크시티2단지 202동 11층1103호

용도: 아파트

감정가: 663,000,000원

토지면적: 60.86㎡ (약 18.41평)

토지지분: 60.858㎡ (약 18.41평)

건물면적: 84.91㎡ (약 25.67평) - 전용면적

건물지분: 84.913㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에스비아이저축은행 (경매개시결정 채권자)

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ‘선일초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호함.

1.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

1.3. 도로상태

본건 남동측으로 왕복 6차로, 남서측으로 왕복 4차로, 북측으로 약 16미터 내외의 도로와 각각 접하고 있음.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(권선지구)

* 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 접함

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(곡반중학교, 수원선일초등학교, 수원선일초등학교병설유치원), 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 주요 권리내역

* 채권자: 에스비아이저축은행 (을7 근저당권, 갑12 임의경매 개시)

* 말소기준권리: 에스비아이저축은행 근저당권 (접수일자: 2022-04-29)

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 현대산업개발주식회사 (갑1, 2012-03-14)

* 소유권이전: 김초향 (갑2, 2012-04-20, 매매)

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (을7, 2022-04-29, 말소) - 말소기준권리

* 가압류: 신용보증기금 (갑10, 2025-03-28, 말소)

* 압류: 수원시 (갑11, 2025-04-22, 말소)

* 임의경매: 에스비아이저축은행 (갑12, 2025-05-23, 말소) - 본 경매 사건

* 압류: 수원세무서장 (갑13, 2025-05-27, 말소)

* 가압류: 한화생명보험 (갑14, 2025-07-07, 말소)

매각으로 인해 위 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

수원아이파크시티 단지 내에는 스트리트형 상업시설(웨스트애비뉴)이 조성되어 있으며, 이마트, NC백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑몰이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리함. 또한, 지역 내 로컬 브랜드 및 서비스 업종, F&B 등 다양한 상업시설이 입점해 있어 상권 활성화가 이루어지고 있음.

4.2. 단지 내 편의시설

수원 아이파크 시티 단지는 스터디 라운지, 피트니스, 코워킹 스페이스, 미팅룸 등 입주민을 위한 다양한 커뮤니티 시설을 갖추고 있음.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 인근에 선일초등학교가 위치하며, 곡반중학교, 화홍중학교, 곡정고등학교 등이 학군으로 형성되어 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

5.2. 편의시설

단지 내 상업시설 외에도 이마트, NC백화점, AK플라자 등 대형 쇼핑시설과 스타벅스, 다이소, 올리브영 등 다양한 편의시설을 도보 또는 차량으로 이용할 수 있음.

5.3. 자연 및 녹지 환경

인근에 수변 공간(우시장천)과 산책로, 자전거 도로 등이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제약

본건은 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 집합건축물대장, 외관, 탐문조사 등을 기준으로 조사되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있음. 경매 진행 시 유의해야 함.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 확인되지 않아, 추후 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건 대비 다소 복잡한 절차나 특이사항이 발생할 수 있음.

6.4. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 대단지 아파트(수원아이파크시티2단지)로, 우수한 입지 조건, 편리한 교통 및 생활 인프라, 양호한 교육 환경을 갖추고 있습니다. 현대산업개발(주)에서 건설하였으며, 2012년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트입니다. 단지 내 및 인근에 다양한 편의시설과 상업시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 또한, 무량판 구조 적용으로 인한 내부 레이아웃 변경의 용이성, 넓은 주차 공간 등은 장점으로 꼽힙니다. 다만, 현장 조사에 제약이 있었던 점과 임대 관계 미상인 부분은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 매각으로 인한 권리 소멸로 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 브랜드 아파트: 7,000여 세대에 달하는 대규모 브랜드 타운의 일부로, 안정적인 주거 수요와 미래 가치를 기대할 수 있음.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내외 상업시설, 쇼핑몰, 교통 편의성이 뛰어나 주거 만족도가 높음.

* 양호한 교육 환경: 초, 중, 고등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 입지임.

* 잘 관리된 단지: 2012년 준공으로 비교적 최신식이며, 단지 내 다양한 커뮤니티 시설 보유.

* 인수되는 권리 없음: 경매로 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

감정가: 663,000,000원

최근 실거래가 추이:

* 2026년 7월 기준, 전용 84㎡ 타입이 6.5억원 ~ 6.9억원대에 거래됨.

* 다른 유사 단지의 시세도 비슷한 수준을 유지하고 있음.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다. 다만, 현장 조사 제약, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 주변 시세 및 동향을 종합적으로 고려하여 6억 3천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.