나이스옥션 법원경매 부천 2025타경2038 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 7층749호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 김포시 구래동 소재 ""구래동행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하는 공장(지식산업센터) ""디원시티 시그니처"" 제7층 제749호로서 인근은 대규모 개발사업지구인 김포한강신도시 내 상업업무지대임.

교통상황

김포지하철 ""김포골드라인 구래역""이 동측인근에 소재하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 지하3층 지상10층 규모의 근린생활시설 및 공장 복합용도의 지식산업센터 건물 내 제7층 제749호(공장)으로서

외벽 : 복합패널 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

공부상 용도 공장임.

설비내역

공용부분에 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

구래동 6872-12,13,14,15 4필1단의 가장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 지식산업센터 건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 가축사육제한구역(모든 축종 제한)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 성장관리권역(수도권정비계획법), 택지개발지구(택지개발촉진법), 하수처리구역(하수도법), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경2038 (1)

* 물건소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-12 디원시티 시그니처 지식산업센터 7층 749호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 219,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 개요

* 토지 면적: 15.19㎡ (약 4.60평)

* 토지 지분: 15.194㎡ (약 4.60평)

* 건물 면적: 56.75㎡ (약 17.17평)

* 건물 지분: 56.7525㎡ (약 17.17평)

* 건축물 주용도: 공장 (지식산업센터, 창고), 지원시설 (근린생활시설)

* 건축 규모: 지하 3층, 지상 10층

* 준공일: 2022년 4월 8일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 김포시 구래동 소재 김포한강신도시 내 상업업무지대에 위치함.

* 김포시 구래동행정복지센터의 남서측 인근에 자리하고 있으며, 주변은 대규모 개발사업지구로 상업 및 업무 시설이 밀집된 지역임.

2.2. 교통 여건

* 김포도시철도 골드라인 구래역이 동측 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

* 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 양호함.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 특정 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장 등)의 직접적인 위치는 확인되지 않았음.

* 다만, 인근 구래동 지역에서는 데이터센터 건립 등 대규모 개발 사업 추진 시 전자파, 소음 등으로 인한 주민 반대 사례가 보고된 바 있어, 지역 내 개발 사업에 대한 주민들의 민감성이 존재할 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 2022년 9월 6일자 하나은행 근저당권 (채권금액: 217,200,000원)

* 매각으로 인하여 본건 건물에 설정된 모든 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

* 물건명세서에 의거, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

* 지상권 개요: 해당사항 없음.

3.3. 임차인 현황

* 임대차 관계는 현재 미상으로 확인됨.

* 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있음.

* 임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 내역은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

3.4. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2022-09-06)

* 을1: 근저당 (권리자: 하나은행, 권리금액: 217,200,000원) - 말소기준권리 (접수일자: 2022-09-06)

* 갑6: 압류 (권리자: 김포세무서장) (접수일자: 2024-12-16)

* 갑8: 임의경매 (권리자: 하나은행, 권리금액: 180,613,070원) (접수일자: 2025-05-29)

* 갑9: 압류 (권리자: 국민건강보험공단) (접수일자: 2025-06-27)

* 등기부 채권 총액: 217,200,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 김포한강신도시는 신흥 상업 및 업무지대로, 다양한 기업과 상업 시설이 밀집되어 있음.

* 구래역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있어 향후 성장 잠재력이 높음.

* 지식산업센터가 다수 분포하는 지역으로, 관련 업종의 사업체 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됨.

4.2. 잠재적 가치

* 김포골드라인 구래역 역세권이라는 뛰어난 입지적 장점을 보유하고 있음.

* 주변 신도시 개발 및 도시 확장에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역임.

5. 생활정보

* 본 물건은 지식산업센터로, 주로 사업체 운영을 위한 공간으로 활용됨.

* 인근에 구래동행정복지센터 등 공공기관이 위치해 있으며, 개발 중인 상업지구 내 위치하여 편의시설 접근성은 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 임대차 관계 미상으로 인한 명도 저항 가능성이 존재함. (인수 보증금 0원이나, 실제 점유 현황 및 차임 지급 여부 등 확인 필수)

6.2. 이용/건물 관련 리스크

* 지식산업센터 시장의 공실률 추이 및 경기 변동에 따른 공실 리스크를 고려해야 함.

* 신축급 건물이나, 향후 건물 유지보수 및 관리비 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 지역/개발 관련 리스크

* 토지이용계획 상의 각종 제한사항(가축사육제한, 성장관리권역, 택지개발지구 등)은 본 건의 직접적인 이용에는 큰 영향이 없을 수 있으나, 향후 지역 개발 또는 이용에 있어 간접적인 영향을 줄 수 있음.

* 주변 개발 사업의 지연 또는 계획 변경 가능성도 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 김포한강신도시 내 역세권에 위치한 비교적 신축급 지식산업센터로, 탁월한 입지적 장점과 성장 잠재력을 보유하고 있음.

* 건물 상태는 양호하나, 임대차 관계 미상으로 인한 명도 부담과 지식산업센터 시장의 공실 리스크는 신중히 검토해야 할 요소임.

* 지역 개발과 함께 미래 가치 상승을 기대할 수 있으나, 신중하고 면밀한 현장 조사 및 권리 분석을 통해 투자 결정을 내려야 할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 김포도시철도 골드라인 구래역 초역세권의 뛰어난 교통 환경.

* 김포한강신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입에 따른 높은 미래 가치.

* 2022년 준공의 신축급 건물로 비교적 양호한 건물 상태.

* 토지와 건물을 일괄 매각함에 따라 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 219,000,000원

* 본 물건은 감정가를 기준으로 하되, 권리 관계, 명도 예상 비용, 시장 공실률, 지역 경기 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 현재 시점에서 명확한 예상 입찰가를 제시하기는 어려우나, 보수적인 관점에서 감정가의 80~90% 수준 (약 175,200,000원 ~ 197,100,000원)에서 시장 조사를 시작하는 것을 제안함. 정확한 시세 및 수익률 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.