나이스옥션 법원경매 부천 2025타경1967 [1] 경기도 김포시 걸포동 1205 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2025.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 경기도 김포시 걸포동 소재 '걸포초등교' 북동측 인근에 위치하며,
주위는 공장, 농경지 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

기호(1)까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 자루형의 완경사인 토지로서 공장부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만),
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 농업진흥구역
<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치
제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 일반철골구조 준불연판넬지붕 1층건(사용승인일 : 2022.03.29.)
이고, 기호(3)은 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층건(사용승인일 : 2022.
03.29.)으로서
- 외벽 : 판넬마감 등임.
- 내벽 : 판넬마감, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 창호 : 알루미늄샤시창호임.

이용상태

기호(2)는 공장, 창고, 화장실 등으로 이용중이고, 기호(3)은 공장(제조,
사무실, 화장실 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)와 기호(3)의 임대관계는 공히 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(창고, 수변전설비) 각 평가 및 매각에 포함. 단, 목록1. 토지상에 소재하는 건테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경1967 (1)

소재지: 경기도 김포시 걸포동 1205

용도: 공장

감정가: 7,363,595,000원

토지면적: 3,958.00㎡ (약 1,197.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,651.70㎡ (약 499.64평) - (기호(2) 707.7㎡, 기호(3) 752㎡, 기호(7) 192㎡ 합계)

건물 제시외면적: 8.10㎡ (창고, 수변전설비 등 포함 추정. 단, 컨테이너 1동 제외)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 로OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복병합사건

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

기호(1) 토지는 경기도 김포시 걸포동 소재 '걸포초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 농경지 등으로 이루어진 지역임.

* 교통상황

기호(1)까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 생산녹지지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등에 해당됨.

* 주변 시설 및 혐오시설

주변은 공장, 농경지, 일부 주거 시설 등이 혼재되어 있으며, 걸포초등학교가 인근에 위치함. 김포공항 관련 고도 및 장애물 제한 구역에 해당하며, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역에 포함되어 있어 환경 및 개발 관련 규제가 많은 지역임. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 토지 이용 제한 사항들은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

1.2. 권리분석

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각.

* 경매 구분: 부동산 강제 경매 (채권자: 로OOOOOOOO).

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2022년 4월 15일자 중소기업은행의 근저당권(4,920,000,000원)임.

등기부 상의 근저당권, 가압류, 압류 등 주요 권리들은 모두 말소될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 지상권 관련 내용이 명확히 기재되어 있지 않아 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.)

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원임.

임대차 관계는 미상이나, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 특이사항:

유동화 물건 및 중복 병합 사건으로, 복잡한 권리 관계를 내포할 수 있으나, 등기부상 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 실질적인 인수 부담은 적음.

물건명세서상 제시외 건물(창고, 수변전설비)은 평가 및 매각에 포함되며, 토지상에 소재하는 컨테이너 1동은 평가 및 매각에서 제외됨.

1.3. 상권분석

대상 물건은 경기도 김포시 걸포동에 위치한 공장 용도의 부동산임.

주위 환경은 공장, 농경지, 일부 주거 및 상업 시설 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동이 이루어지는 곳임.

최근 사용 승인(2022년)된 일반철골구조의 공장 및 창고, 사무실 용도의 건물들로 구성되어 있어 즉시 활용이 가능함.

인근에 걸포초등학교가 위치하여 학교 주변 지역의 특성을 일부 가지고 있음.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 걸포초등학교가 소재함.

* 교통 편의: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능함.

* 주거 환경: 공장 및 농경지가 주를 이루는 산업 활동 중심 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용 제한: 생산녹지지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한지역 등 다수의 법적 규제 사항이 존재하여 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있음. 특히 공항 관련 구역 및 폐기물매립시설 제한 지역은 사업 계획 수립 시 중요하게 검토해야 함.

* 임대차 관계 미상: 건물 및 토지의 임대 관계가 미상임. 현재 점유자가 있거나 임대차 계약이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (단, 인수되는 보증금은 없음.)

* 복합 사건: 유동화 물건 및 중복 병합 사건으로, 권리관계 파악에 추가적인 주의가 필요함. (등기부상 대부분의 권리가 말소 예정으로 정리될 것으로 보임.)

* 제외 물건: 제시외 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되므로, 현장 방문 시 해당 물건의 위치와 경계를 정확히 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 걸포동에 위치한 넓은 토지와 비교적 신축된 공장 건물로 구성된 부동산임.

토지 면적이 약 1,197평에 달해 활용도가 높을 수 있으나, 생산녹지지역, 고도지구, 농업진흥구역 등 다수의 법적 제약 사항을 받고 있어 개발 및 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필수적임.

대규모 채권이 설정되어 있었으나, 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됨.

유동화 물건 및 중복 병합 사건이라는 특이사항은 있으나, 실질적인 인수 부담은 적을 것으로 판단됨.

임대 관계 미상이라는 점은 명도 과정에서 고려해야 할 사항임.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1,197평에 달하는 대지는 다양한 산업적 활용 가능성을 제공함.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인이 완료된 현대식 철골구조 건물로, 즉시 사용하거나 개조하여 활용하기 용이함.

* 우수한 접근성: 차량 접근성이 양호하고 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 물류 이동에 유리함.

* 개발 잠재력: 현재의 법적 제한 사항을 충분히 검토하고 관련 인허가 절차를 거친다면, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가(7,363,595,000원), 주변 시세, 물건의 현 상태, 향후 시장 전망, 명도 비용, 그리고 앞서 언급된 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

투자자는 반드시 현장 방문을 통해 물건의 상태를 직접 확인하고, 공인중개사 또는 경매 컨설턴트와 함께 상세한 시세 조사 및 권리 분석, 명도 예상 비용 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.