나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509546 [1] 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 49층4906호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영하감정 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 ""센트럴파크역"" 서측 인근에 위치하며 본건
인근은 동유형의 아파트단지, 오피스텔, 업무용시설 및 근린생활시설 등이 소재하는
지역으로 제반 환경 여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 60층 내 제49층 제4906호
외벽 : 세멘몰탈위 페인트 등 마감.
내벽 : 벽지 일부 타일 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

아파트로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급, 배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 등고 평탄한 부정형의 토지로 아파트 및 호텔 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로 개설되어 있으며 외곽의 공도와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역(2011-11-02)(국제업무단지) , 대로1류(폭 35m~40m)
(보조간선)(접합) , 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(국지도
로)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및
운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
-별첨 토지이용계획확인서 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

물건 비고

토지에 관하여 별도등기 있음(지하철도시설 소유 및 통행권확보 목적)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509546 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 33-1 송도아트윈푸르지오 102동 49층4906호

용도: 아파트

감정가: 1,200,000,000원 (십이억원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 18.86㎡ (약 5.71평)

토지지분: 18.8642㎡ (약 5.71평)

건물면적 (분양면적): 114.95㎡ (약 34.77평)

전용면적 (추정): 최근 거래 사례 기준으로 약 84.97㎡ ~ 106.78㎡ (약 25.7평 ~ 32.3평) 범위로 추정됩니다.

1.3. 건축물 정보

아파트명: 송도아트윈푸르지오

사용승인일: 2015년 8월 27일

총 세대수: 1001세대 (2개동)

본건 층수: 49층 (총 60층)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 소재하며, 지하철 1호선 센트럴파크역 서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 유사한 아파트 단지, 오피스텔, 업무용 시설 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

지하철 1호선 센트럴파크역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 시내외 접근성이 우수합니다. 차량 통행이 용이하며, 단지 내 도로 및 외부 공도와 잘 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 환경

본건 토지는 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로1류, 중로1류 등으로 지정되어 있으며, 경제자유구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 이는 개발 잠재력이 높고 다양한 용도로 활용 가능한 지역임을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

경매 절차를 통해 다음과 같은 권리들이 말소될 예정입니다.

* 근저당권 (한국스탠다드차타드은행, 2020-05-21 접수, 666,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 (상상인플러스저축은행, 2021-12-13 접수, 708,000,000원)

* 가압류 (한국자산신탁, 2025-03-27 접수, 70,490,000원)

* 임의경매개시결정 (인천지방법원 2025타경509546, 채권자: 한국스탠다드차타드은행, 527,207,384원)

* 가압류 (인천옹진농업협동조합, 2025-06-19 접수, 365,628,953원)

이상의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.2. 매각으로 인수되는 권리

* 토지 을구 1번 구분지상권설정등기 (2015년 10월 16일 등기)는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 권리는 지하철 도시시설의 소유 및 통행권 확보를 위한 것으로, 토지 사용에 제한이 발생할 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 금전적 부담은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,810,718,953원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 송도동 센트럴파크역 인근은 송도국제도시의 핵심 상업 및 업무 지구로, 풍부한 근린생활시설, 백화점, 쇼핑몰, 컨벤시아 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, 다수의 오피스 빌딩과 업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 다양한 상업시설, 쇼핑몰, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있어 편리한 생활이 가능합니다. 센트럴파크, 인천아트센터 등 휴식 및 문화 공간도 인접해 있습니다.

5.2. 교육시설

송도국제도시 내에 국제학교 및 다양한 교육 기관들이 위치해 있어 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 기타 복리시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전시설 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 부담

가장 중요한 리스크는 토지에 대한 별도등기(구분지상권)를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 지하철 도시시설의 소유 및 통행권 확보 목적이므로, 해당 토지 부분을 실제로 사용하는 데 제약이 따를 수 있습니다. 이는 향후 건물의 재건축이나 대수선 시에도 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항입니다.

6.2. 건물 유지보수

60층 고층 아파트로서, 장기적인 건물 유지보수 비용 및 관리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 별도의 조사를 통해 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 고압선 등)의 존재 여부를 확인하는 것이 필요합니다. 본 보고서에서는 제공된 정보만으로 혐오시설의 존재 여부를 파악할 수 없으므로, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 정보를 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

인천 송도아트윈푸르지오 아파트는 인천의 핵심적인 국제업무지구에 위치하여 입지적 가치가 높습니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 교육 환경 등 여러 장점을 갖추고 있습니다. 다만, 토지에 대한 구분지상권 인수 부담이라는 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 해당 권리의 구체적인 내용과 실제 이용 제약 범위를 철저히 조사하고 신중하게 판단해야 합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 감안한다면, 송도국제도시의 미래 가치 상승과 함께 장기적인 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 송도국제도시의 지속적인 개발 및 미래 가치 상승 잠재력

* 센트럴파크역 역세권 아파트로 인한 높은 희소성과 투자 안정성

* 49층 고층에서의 탁 트인 조망권 (확인 필요)

* 2026년 7월 기준, 유사 면적의 거래가 78,000만원 ~ 105,000만원으로 형성되어 있어 시세 상승 여력 존재

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,200,000,000원입니다. 최근 2026년 7월 실거래가 자료를 분석한 결과, 84.97㎡ ~ 106.78㎡ (전용면적 기준) 면적의 거래 금액은 78,000만원에서 105,000만원 사이로 나타났습니다. 본건 건물면적 114.95㎡(약 34.77평) 및 49층이라는 점을 고려할 때, 시장 가격은 105,000만원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다.

하지만 토지에 대한 구분지상권 인수라는 중대한 리스크가 존재하므로, 입찰가는 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

종합적인 시세 및 리스크 요인을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 1,100,000,000원 ~ 1,150,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 91.7% ~ 95.8% 수준이며, 최근 최고가 거래액(105,000만원)보다는 높지만, 고층 및 면적 이점을 반영한 가격입니다. 인수되는 구분지상권의 영향력을 면밀히 분석하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.