나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509347 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 574-7 금동아파트 3동 6층604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '숭의역'남서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 연립주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반입지 조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역 수인분당선 '숭의역'이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상6층건 내, 제6층 제604호로서,
(사용승인일: 2003.03.11)
외벽: 모르타르위 페인팅 마감 등
창호: 하이새시 창호 마감 등

이용상태

기준시점 현재 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 옥내소화전설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기준시점 현재 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 44M 내외의 포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경509347 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 574-7 금동아파트 3동 6층604호

용도: 아파트

건물 사용승인일: 2003년 3월 11일

1.2. 평가 및 면적

감정가: 85,000,000원

토지면적: 16.81㎡ (약 5.1평)

건물면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

특수물건정보: 형식적 경매, 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 소재하며, 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 연립 주택, 각종 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 있습니다. 또한, 수인분당선 '숭의역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2025년 5월 20일 접수된 임의경매(망) 건입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자: 2024년 6월 26일

* 확정일자: 2024년 6월 26일

* 배당신고일자: 2025년 7월 21일

* 대항력: 있음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석됩니다.

3.3. 기타 권리사항

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 물건명세서상 '지상권개요: 미상'으로 기재되어 있어 추가 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약: 소유권 이전 내역 및 말소기준권리인 임의경매(망)가 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 인근에는 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 역세권 여부

수인분당선 '숭의역'이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 금동아파트 (3동 604호)

* 건축년도: 2003년

* 해당 층수: 6층

* 전용면적: 45.00㎡ (약 13.6평)

5.2. 단지 및 편의시설

본 물건은 금동아파트 단지에 속해 있으며, 주변에는 주거 밀집 지역으로 아파트 단지, 주택가, 상가 등이 혼재합니다. (용현자이크레스트아파트 단지 정보가 함께 제공되었으나, 본건은 금동아파트 3동 604호입니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 장 씨는 대항력이 있으므로, 배당받지 못하는 보증금(10,000,000원)이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었으나, 법적 절차 및 해석에 따라 달라질 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

6.2. 형식적 경매

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 이는 채무자의 채무 변제보다는 재산의 형식적 절차를 통한 처분에 목적이 있는 경매이므로, 일반 경매와는 다른 접근이 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

2003년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동에 위치한 아파트로, 숭의역 인근에 자리하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 형식적 경매로 진행된다는 점은 권리 분석 및 낙찰 후 명도 과정에서 주의를 요합니다. 감정가는 85,000,000원으로 책정되었으며, 최근 거래 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다. 임차인 문제와 건물 상태를 면밀히 검토한 후 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

수인분당선 숭의역을 이용한 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

8.2. 실거주 적합성

45㎡ (약 13.6평)의 전용면적은 1~2인 가구의 실거주 목적에 적합합니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

용현동 일대의 개발 계획 및 교통망 개선 시, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 2024년 8월 6일: 8,500만원 (2층)

* 2025년 12월 15일: 7,850만원 (3층)

최근 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가(85,000,000원)는 2024년 8월 거래된 2층 물건과 동일한 수준입니다. 2025년 12월 거래된 7,850만원은 층수가 다소 높지만, 시세가 감정가 수준에서 형성되어 있음을 시사합니다.

9.2. 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 제시되었습니다. 이는 배당 절차 및 권리 분석 결과에 따른 잠정적인 평가일 수 있으므로, 임차인 관련 리스크를 충분히 고려해야 합니다. 형식적 경매의 특성을 감안하여, 감정가 수준에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

9.3. 제안

안정적인 낙찰과 리스크 관리를 위해, 감정가 수준인 85,000,000원을 기준으로 하되, 경쟁 상황과 임차인 인수 가능성을 고려하여 8,000,0000원 ~ 8,500,0000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.