나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509605 [1] 인천광역시 부평구 부평동 464-40 티케이리즈빌 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평여자고등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의
업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 14층 건내 제6층 제601호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 40미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)<철도안전법>,
중점경관관리구역(2025-05-19).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509605 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 1억 2,200만원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 464-40, 티케이리즈빌 6층 601호

신 주소: 인천광역시 부평구 부평대로 105 (부평동)

용도: 오피스텔

토지 면적: 5.07㎡ (약 1.53평)

건물 면적: 32.85㎡ (약 9.94평) (전용면적)

건물 층수: 지하 1층, 지상 14층 중 6층

준공 연도: 2015년 (TK리즈빌)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평여자고등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 무난합니다.

2.2. 교통 여건

인근에 버스정류장과 전철역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 출입이 가능하며, 본건 동측으로 약 40미터의 포장도로에 접해 있어 교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 지역 지구 지정 및 규제

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 서영순 (2015.08.26)

* 소유권이전: 고은주 (2015.09.23)

* 소유권이전: 이상덕 (2022.10.29)

* 주택임차권: 박지혜 (2020.10.08 확정, 2020.10.29 전입, 130,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.29) - 말소기준권리

총 등기부채권액: 130,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 임차인은 주택도시보증공사(박지혜)로 등재되어 있으며, 보증금 1억 3천만원, 차임 0원입니다.

임차인의 전입일자는 2020년 10월 29일, 확정일자는 2020년 10월 8일입니다.

권리분석 상 임차인의 대항력은 없습니다.

등기부등본상 주택임차권(을구 3번)은 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점으로 미루어 볼 때, 본 경매 절차를 통해 해당 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025.05.29, 주택도시보증공사) 입니다.

본 경매로 인해 소멸될 권리: 을구 순위번호 3번 주택임차권 등기 (단, HUG 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예상).

매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 내에서는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주변은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권입니다.

인천 부평동 지역은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역 내 수요

해당 오피스텔은 업무시설 밀집 지역 및 주거 지역과 인접하여 직장인 및 배후 수요를 확보하기에 유리한 위치입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 식사 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

가까운 거리에 대형마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

'부평여자고등학교'가 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

초등학교, 중학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 분포합니다.

5.3. 혐오시설 및 기타

본건 소재지 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

현재 임대 관계는 미상으로, 낙찰 후 임대 중인 경우 기존 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

제공된 정보 및 등기부 현황에 따르면, 임차인의 대항력은 없으며 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상되어, 인수해야 할 보증금 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 임차인의 실제 점유 및 퇴거 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 법규 관련 리스크

본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등 다수의 도시계획 관련 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

없음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

등기부상 권리관계가 비교적 명확하고, 말소기준권리 하위의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

최근 실거래가와 비교 시 감정가 대비 합리적인 입찰가를 고려할 만한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 역세권 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익 기대 가능.

* 주변 편의시설 및 교통망 우수.

* 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도 부담 적음 (예상).

* 동일 평형 실거래가 대비 합리적인 가격대에 접근 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석:

* 본건과 동일 면적(32.85㎡)의 TK리즈빌 오피스텔이 2025년 5월 10,500만원에 실거래되었습니다.

* 다른 면적(60.08㎡)의 오피스텔은 2025년 9월 16,800만원, 2025년 12월 17,500만원에 실거래되었습니다.

감정가: 1억 2,200만원

실거래가 (동일 면적): 1억 500만원

본 물건은 인수 보증금(0원)이 없어 입찰가 산정에 부담이 없습니다.

최근 실거래가(1억 500만원)를 기준으로 볼 때, 감정가(1억 2,200만원)는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

경쟁률 및 입찰 당시 시장 상황을 고려하여, 최근 실거래가 수준을 중심으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1억 500만원 ~ 1억 1,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.