나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509428 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지층 비110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트 단지 및 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로서 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 위치하며 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 제지층 제비110호로서,
외벽 : 석재 및 복합판넬 마감등.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감
창호 : 강화유리 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 승강기 설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(인천광역시
서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
기타 본건은 공부상 지층이나, 현황 수변공원 보행자도로를 통하여 직접 출입이 가능한
상태임.

물건 비고

본건은 공부상 지층이나, 수변공원의 보행자 도로를 통하여 직접 출입이 가능한 상태임.
(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509428 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (농OOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-16 센트럴시티 지하 1층 비110호

용도: 근린상가

감정가: 651,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 지분: 10.46㎡ (약 3.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.80㎡ (약 14.16평)

건물 지분: 46.8㎡ (약 14.16평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건물 개요

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 지하 1층 제비110호

외벽: 석재 및 복합판넬 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감

창호: 강화유리 창호 마감 등

설비내역: 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 완비되어 있음.

1.5. 특이사항

공부상 지층이나, 수변공원의 보행자 도로를 통하여 직접 출입이 가능한 상태임. (감정평가서 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라3동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상 및 이용상태: 인접지대비 등고평탄한 가장형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

지역 지구: 중심상업지역, 지구단위계획구역

도로: 중로2류 (폭 15m~20m) (접합)

기타 제한: 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1: 근저당권, 농업협동조합자산관리회사, 2022-05-31 접수, 채권금액 660,000,000원. 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 진행 중인 경매

갑7: 임의경매, 농업협동조합자산관리회사, 2025-05-22 접수, 채권금액 689,741,853원. (본 사건)

3.3. 기타 권리사항

등기부채권 총액: 1,134,500,000원 (을1 + 을2 + 갑7 권리금액 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 해당 내용에 대한 구체적인 개요는 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. (별도의 임차인 정보는 없으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 상업 시설 현황

본건이 위치한 센트럴시티 건물은 지하 1층~지상 3층에 근린생활시설이 배치되어 있으며, 지상 4층~14층은 업무시설(오피스텔)로 구성되어 있습니다. 인근에는 홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이, GS더프레시 등 다양한 소매점들이 위치해 있어 기본적인 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 또한, 주변에 아파트 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 근린상가로서의 잠재적 수요가 존재합니다.

4.2. 교통 접근성

본건은 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근에 노선버스정류장이 있으며, 향후 GTX-E, GTX-D, 인천지하철 7호선 연장 등의 교통 호재도 예정되어 있어 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 신현중학교, 인천경연초등학교가 위치하고 있어 학군이 형성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

홈플러스익스프레스, 이마트에브리데이, GS더프레시 등 다양한 편의시설이 차량 이동이 용이한 거리에 있습니다.

5.3. 공공시설

청라3동행정복지센터가 남동측 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

5.4. 혐오시설

현재 파악된 자료 상으로는 본건 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 총액

등기부채권 총액이 1,134,500,000원으로 감정가 651,000,000원에 비해 높은 편입니다. 이는 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

6.2. 지층(지하 1층) 위치

본건이 공부상 지층(지하 1층)이라는 점은 통풍, 채광, 습기 등에 취약할 수 있습니다. 다만, 수변공원 보행자 도로를 통한 직접 출입이 가능한 점은 단점을 일부 상쇄할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

감정평가서 상 임대관계가 미상으로 파악되어, 명도 및 공실 발생 가능성에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 현재 인수 보증금 합계 0원이므로 임대료 수익만을 고려하면 됩니다.)

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 청라동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로서, 수변공원으로의 직접 접근이 가능하다는 장점을 가지고 있습니다. 주변에 주거 단지 및 오피스텔이 밀집해 있어 잠재적 고객 확보가 용이하며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 높은 채무 총액과 공부상 지층이라는 점은 고려해야 할 리스크 요소입니다. 특히, 지상 14층 건물 내 지하 1층 상가라는 점과 수변공원을 통한 출입의 편리성이 실제 운영에 어떤 영향을 미칠지 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 뛰어난 접근성 및 입지

중심상업지역에 위치하며, 수변공원과의 직접적인 연결성을 통해 차별화된 접근성을 확보하고 있습니다.

8.2. 개발 잠재력

청라국제도시의 지속적인 발전과 GTX 노선 등 교통망 확충 계획은 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 근린상가로서의 기본 수요

주변 아파트 단지 및 오피스텔 입주민을 대상으로 하는 근린생활시설로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 651,000,000원이며, 인수되는 보증금은 없는 상태입니다. 총 채무액이 감정가를 상회하고 있어 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다. 현재 공개된 정보와 시세 추이, 그리고 경매 물건의 특성(지층, 직접 출입 가능 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 대략 455,700,000원 ~ 520,800,000원 범위가 될 수 있습니다. 하지만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 가치 판단, 주변 시세, 경쟁 물건 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.