나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1144 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서감정 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '교통광장' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트,
오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선, 예술회관
역)이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 20층 중 5층 501호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 주차설비, 도시가스
에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지를 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 로폭 약 8m, 15m 내외의 포장도로와 각 접하며 동측으로 로폭 약 10m 내외
의 보행자 전용도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무), 소로1류(폭 10~12
m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구 환경보
전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천 동부
교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정
비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 인천지방법원 2025타경1144 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 348,000,000원

토지면적: 10.56㎡ (약 3.19평)

토지지분: 10.56㎡ (약 3.19평)

건물면적: 84.49㎡ (약 25.56평)

건물지분: 84.49㎡ (약 25.56평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

건축물 정보:

* 건축년도: 2022년 (2022-04-07 사용승인)

* 주요용도: 업무시설 (오피스텔)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 3층, 지상 20층

* 해당 층: 5층

* 총 호실 수: 181호

2. 입지조건

3.

4.

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '교통광장' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인접 도로상태: 북측 및 남측으로 로폭 약 8m~15m 내외의 포장도로와 접하며, 동측으로는 로폭 약 10m 내외의 보행자 전용도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로1류(폭 10~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

4.

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집합건물 등기부요약:

* 소유권보존: 2022-04-15 (정종범)

* 소유권이전: 2022-08-30 (김민희, 매매)

* 근저당권: 2022-08-30 (농협은행주식회사, 402,000,000원) - 본 건의 말소기준권리입니다.

* 임의경매: 2025-05-28 (농협은행, 346,234,871원) - 사건번호 2025타경1144

등기부채권 총액: 402,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: NGUYENTHANHCONG (N )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원입니다. 따라서 권리 분석상 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 권리 분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

5.

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최근 매매 사례:

* 2026년 5월 13일: 84.3㎡, 4층, 32,400만원

* 2025년 9월 19일: 77.07㎡, 15층, 33,200만원

* 2025년 9월 19일: 76.82㎡, 13층, 33,000만원

면적 환산 (평): 본 건의 건물면적은 84.49㎡로 약 25.56평입니다.

시세 분석: 최근 실거래 사례를 종합적으로 볼 때, 유사 면적의 거래가는 32,400만원에서 33,200만원 범위에 있습니다. 본 건의 전용면적(84.49㎡)은 25.56평으로, 가장 최근 거래된 84.3㎡ 거래가 32,400만원을 참고할 때, 본건의 현재 시장가는 약 32,400만원 ~ 33,500만원 수준으로 추정됩니다. 감정가 348,000,000원은 시세 대비 소폭 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

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7.

주변 편의시설: 단지 인근에 대형 쇼핑몰(NC백화점, 뉴코아아울렛), 병원(인하대병원, 가천대길병원), 인천시청 등 관공서가 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 우수합니다. 또한 예술회관이 인접해 있어 문화시설 이용도 편리합니다.

혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

7.

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특이사항: 없음

주의사항: 없음

특수물건정보: 없음

공부와의 차이: 없음

기타참고사항: 임대관계 미상으로, 임차인과의 명도 절차가 필요할 수 있습니다. (비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.)

7. 종합 의견

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9.

본건은 2022년에 신축된 '카르페디엠' 오피스텔로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

인천지하철 1호선 예술회관역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 뛰어나며, 주변 상업 및 행정시설이 잘 갖춰져 있어 생활 환경이 우수합니다.

최근 실거래가를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 348,000,000원에 비해 현재 시장 가격은 다소 낮은 편으로 볼 수 있습니다.

권리 관계상 인수할 부담은 없으나, 임대관계 미상으로 명도 절차가 필요합니다.

8. 투자 포인트

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10.

* 역세권 신축 오피스텔로 안정적인 임대 수익 및 향후 시세 상승 가능성.

* 주변 배후 수요 풍부 (상업, 행정, 주거).

* 권리 분석상 명확한 물건으로, 인수 부담이 없는 점.

9. 예상 입찰가

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11.

감정가: 348,000,000원

최근 실거래가 범위: 324,000,000원 ~ 332,000,000원

시세 분석 결과: 본 건의 면적(84.49㎡)을 고려할 때, 시장가는 약 330,000,000원 ~ 340,000,000원으로 추정됩니다.

권리 인수 금액: 0원

종합적인 판단 하에, 감정가 대비 낙찰가율 95% ~ 100% 수준을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 345,000,000원 으로 제안합니다. (시세 대비 적정 수준에서 입찰가를 설정하며, 시장 상황에 따라 조절이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.