나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509671 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 294-7 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509671 [1] 인천광역시 남동구 남촌동 294-7 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경509671
• 주소: 인천광역시 남동구 남촌로 88-7 성광탑스빌
• 용도: 다세대주택

인천지방법원 경매8계 2025타경509671 | 소재지: 인천광역시 남동구 남촌로 88-7 성광탑스빌 | 감정가: 106,000,000원 | 최저가: 51,940,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2025타경509671 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509671 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남촌동 294-7, 4층 401호 (성광탑스빌 2동 4층 401호)

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 22.80㎡ (약 6.90평)

토지 지분율: 2280

건물면적: 50.43㎡ (약 15.25평) - 본 건물의 전용면적에 해당

건물 지분율: 5043

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 남촌동에 위치하며, 남촌초등학교의 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택 및 다세대 공동주택, 점포 등이 혼재된 주거지대이며, 주거지대 외곽으로는 전, 답 등의 농경지가 형성되어 있습니다. 단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다. [cite:original]

1.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지, 창호는 하이섀시 2중창호 등으로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있으며, 수세식 위생 설비 및 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비를 갖추고 있습니다. [cite:original]

1.4. 토지 이용 현황

본 건 토지는 사다리형의 평지로, 1개 동(총 10개 호실, 주차 4대 가능, 용적률 196.11%)의 건물이 건축된 부지입니다. 남측으로는 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다. [cite:original]

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 관련 법규의 적용을 받습니다. [cite:original, 2]

1.6. 권리분석

본 건은 주OOOOOOO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자는 이OO이며, 채무자 역시 이OO입니다.

가장 중요한 사항으로, 주택임차권이 금 130,000,000원으로 등기되어 있습니다. 현재 임대 관계는 미상으로 확인되므로, 경매 진행 시 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 분석이 필요합니다. [cite:original]

1.7. 상권분석

물건지 주변은 전형적인 주택가 상권으로 형성되어 있습니다. 남촌초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있을 것으로 예상되며, 지역 주민들을 위한 소규모 점포들이 혼재하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이한 지역으로 판단됩니다.

1.8. 생활정보

교육 환경으로는 남촌초등학교가 인근에 위치하고 있어 자녀 교육에 편리함을 제공합니다. 다만, 해당 학교 주변은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다. [cite:original] 교통은 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

1.9. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 존재입니다. 1억 3천만원의 임차보증금이 등기되어 있으며, 현재 임대 관계가 불명확하여 경매 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 가능성이 있습니다. 임차인의 대항력 여부 및 배당 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 제2종일반주거지역 외 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 여러 규제가 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 발생할 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 남촌동에 위치한 다세대주택으로, 남촌초등학교 인근의 주거 단지 내에 자리하고 있습니다. 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 다만, 등기된 임차권으로 인한 권리 분석이 필수적이며, 해당 리스크를 해소할 경우 안정적인 투자처가 될 수 있습니다. 건물의 정확한 상태, 관리 상태 등은 현장 방문을 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

- 남촌초등학교 인근으로 안정적인 주거 수요가 기대되는 입지입니다.

- 강제경매 물건으로, 감정가 대비 시세 비교를 통해 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립을 통해 임차 관련 리스크를 관리한다면, 향후 가치 상승을 노려볼 수 있습니다.

법원 정보

인천지방법원 경매8계