나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1138 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 4층 404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 ""길병원사거리"" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장 및 예술회관역이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 3층 지상 20층 건물 중 제4층 제404호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2022-04-07)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 북측으로 포장도로에 접하고, 동측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2021-09-16)(구월업무),
소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1138 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1143-24 카르페디엠 4층 404호

건물명: 카르페디엠

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

사용승인일자: 2022년 04월 07일

감정가: 337,000,000원

토지면적: 9.73㎡ (약 2.94평)

건물면적: 77.85㎡ (약 23.55평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "길병원사거리" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 근린생활시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 예술회관역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 남측과 북측으로 포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 보행자 전용도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지 이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월업무), 소로 1류, 소로 2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 07월 14일 접수된 농협은행주식회사의 근저당 (을1)입니다.

등기부등본 상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

채권 총액은 368,178,185원이며, 경매는 농협은행의 임의경매로 진행됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 양지혜 (양 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입(사업)일자: 2023년 08월 02일

* 확정일자: 2024년 06월 25일

* 배당신고일자: 2025년 08월 18일

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 원만한 명도를 위해 추가적인 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 구월동 길병원사거리 일대는 인천의 주요 상업 및 업무지구 중 하나로, 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 병원(길병원) 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

예술회관역을 중심으로 형성된 상권은 배후 주거 단지와 연계되어 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인천지하철 2호선 예술회관역 도보 거리, 다수의 버스 노선 운행.

* 편의시설: 인근에 대형 병원(길병원), 상업 시설, 행정 시설 등이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경: 오피스텔 및 공동주택 단지가 밀집해 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 교육: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 인근에 유해시설이 있다고 판단되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

* 현재 임대관계가 미상으로, 명도 절차 진행 시 세입자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 주변 지역에 소음, 악취 등을 유발하는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 신축 건물이나, 최근 오피스텔 공급 증가로 인한 공실 리스크는 상존할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 완공된 신축 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

권리 관계는 명확하며 인수되는 권리 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있습니다.

주변 상권의 활성화와 역세권의 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 최신축 건물 (2022년 사용승인)으로 유지보수 비용 절감 및 즉시 사용 가능

* 인천지하철 2호선 예술회관역 역세권 입지로 풍부한 임대 수요 확보

* 인천 남동구의 중심 상업 지역에 위치하여 높은 미래 가치 기대

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리 분석 및 취득 절차 간소화

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 337,000,000원입니다.

최근 유사 면적의 거래 사례를 분석한 결과, 평당 약 430만원 수준으로, 본 건의 면적(77.85㎡)을 고려할 때 시세는 약 33,500만원 내외로 추정됩니다.

신축 건물임을 감안하고, 경쟁 입찰 가능성을 고려하여 낙찰가율을 100% ~ 105% 수준으로 예상합니다.

따라서, 예상 입찰가는 345,000,000원으로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.