나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509525 [1] 인천광역시 부평구 부평동 375-4 스마트빌 7층701호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.06.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 ""부평중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건내 중 제7층 제701호로서,
외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 차량용기계식승강기설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-05-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509525 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 375-4 스마트빌 7층701호

건물용도: 도시형생활주택

감정가: 171,000,000원

토지면적: 10.16㎡ (약 3.07평)

건물면적: 43.69㎡ (약 13.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부평중학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 학교, 상가, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리는 2024년 8월 1일 국민건강보험공단의 압류(갑9)입니다.

소유권 이전 등기(박정규, 주식회사제이에이컨설턴트, 양영주) 및 롯데캐피탈의 가압류(갑10)와 국민건강보험공단의 압류(갑9) 등은 말소될 예정입니다.

최종 경매 개시 결정은 2025년 5월 26일 롯데캐피탈주식회사에 의해 이루어졌습니다 (갑12).

임차인 현황:

임차인: 양진호

보증금: 200,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 8월 12일

확정일자: 2022년 8월 3일

배당신고일자: 2024년 11월 26일

대항력: 있음 (을구 5번 주택임차권, 말소: 인수)

권리분석 요약:

본건에는 대항력 있는 임차인(양 )이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 200,000,000원입니다. 을구 5번의 주택임차권 등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 것으로 표시되어 있습니다. 이는 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 금액은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. "인수 보증금 합계"가 0원으로 기재되어 있으나, "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 물건명세서 문구를 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

물건지 주변:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변은 주거용 건물과 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

인천지방법원 2025타경509525 (1)에 대한 토지이용계획상 본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 최고높이 제한 지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

주변 시세:

비슷한 조건의 인근 다세대주택(해담캐슬)의 경우, 2026년 7월 43.31㎡(약 13.1평) 크기가 188,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용면적 43.69㎡(약 13.2평)와 유사한 면적 및 층수를 고려할 때, 현재 시세는 약 18,800만원 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

건물구조 및 상태:

본 건물은 2013년에 건축된 철근콘크리트 구조의 10층 건물이며, 본건은 7층 701호입니다. 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다.

이용상태 및 설비:

본건은 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 차량용 기계식 주차 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

기타 참고사항:

현장 조사 시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사에 따른 평가가 이루어졌으므로, 내부 상태는 제시 목록 및 건축물 현황도, 유사 물건의 통상적인 내부 상태를 기준으로 추정하였습니다. 경매 참여 시 실제 상태 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수:

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원입니다. 해당 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(171,000,000원) 및 유사 물건의 시세(약 188,000,000원)보다 임차인의 보증금이 더 높아, 배당 절차 후 상당 금액을 매수인이 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

내부 상태 불확실성:

현장 조사 시 거주인 부재로 인한 외형 조사만으로는 정확한 내부 상태 파악에 한계가 있습니다. 실제 내부 상태가 예상과 다를 경우 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 최고 높이 제한 지역, 교육환경 보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 제한 사항이 존재합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 입지적 장점이 일부 존재합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 200,000,000원이 감정가 및 최근 시세보다 높아, 경매 절차 후 매수인이 부담해야 할 총액이 상당할 것으로 예상됩니다. "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구는 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성을 시사합니다. 따라서 본 건은 투자 시 높은 위험 부담을 감수해야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부평구의 도심 지역 내 위치

* 비교적 현대적인 건축 연도 (2013년)

* 시세 대비 현저히 낮은 낙찰가를 통해 잠재적 수익 확보 가능성 (매우 신중한 접근 필요)

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 200,000,000원으로, 감정가(171,000,000원) 및 유사 물건의 최근 시세(약 188,000,000원)보다 높게 형성되어 있습니다. "배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 조건에 따라, 매수인이 임차인의 보증금 중 미변제 금액을 추가로 부담할 가능성이 매우 높습니다.

만약 입찰 가격을 P라고 할 때, 매수인이 부담할 총액은 P + max(0, 200,000,000 - P)가 됩니다. 만약 P가 200,000,000원 미만이면, 총 부담액은 200,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세인 188,000,000원보다 높은 금액으로, 수익 창출이 어렵습니다.

따라서 본건의 투자가치는 임차인 인수 부담을 고려했을 때, 예상 입찰가를 현저히 낮춰야만 확보될 수 있습니다.

위험 부담을 고려하여 감정가 대비 약 75% 수준인 130,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 낙찰 시 임차인 보증금 인수 금액을 포함한 총 매입 비용이 시세보다 낮다는 확신이 있을 때 입찰을 고려해야 합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.