나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509341 [1] 인천광역시 부평구 부평동 767-124 엘지맨션1 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대양촌 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 '지하철1호선 백운역' 북동측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 '백운역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 북측의 '동수북로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(무지개유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509341 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 767-124 엘지맨션1 4층401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 85,000,000원

* 토지면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

* 토지지분: 14.115㎡

* 건물면적: 30.31㎡ (약 9.17평)

* 건물지분: 30.31㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 용OO

* 감정평가 요약:

* 건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 건물 사용승인일: 2002년 04월 12일

* 건물 총 면적: 550.6㎡

* 건물 전용 면적: 30.31㎡

* 건축년도: 2001년

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 십정동 소재 지하철 1호선 백운역 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 백운역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측의 동수북로를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(하하골마을 주거환경개선사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(무지개유치원), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 철도보호지구(철도안전법)입니다.

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1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 말소기준권리: 남인천세무서장 압류 (2021년 03월 12일)

* 임차인 현황:

* 임차인: 용

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 11월 01일

확정일자: 2019년 10월 10일

배당신고일자: 2025년 05월 26일

대항력: 있음

비고:

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 2009년 11월 02일, 2014년 10월 30일, 2019년 03월 28일, 2019년 12월 18일

* 압류: 2021년 03월 12일 (남인천세무서장), 2021년 12월 08일 (주택도시보증공사, 가압류), 2022년 05월 17일 (안산세무서장), 2023년 11월 23일 (동안산세무서장) - 모두 말소 처리되었습니다.

* 강제경매 개시 결정: 2025년 05월 26일 (채권자 용주희, 채권액 85,000,000원) - 본 경매의 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 5,224,000,000원 (이는 등기상 기재된 총 채권액으로, 본 경매 절차상 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.)

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1.3. 상권분석

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* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

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1.4. 생활정보

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* 교통: 지하철 1호선 백운역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주거지대 특성상 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 무지개유치원이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 임차인: 용주희 임차인이 대항력을 보유하고 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그럼에도 불구하고, 명도 진행 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 철저한 대비가 필요합니다.

* 건축물 노후화: 2001년에 건축된 건물로, 연식에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복잡한 등기 기록: 다수의 압류 및 가압류가 말소되었으나, 과거 등기 기록상 권리관계가 복잡했던 이력이 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 1호선 백운역 인근에 자리하여 교통 편의성이 우수합니다. 감정가는 8,500만원이며, 대항력 있는 임차인이 존재하나 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 안정적인 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 역세권 입지: 지하철 1호선 백운역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 접근성이 뛰어납니다.

* 명도 리스크 관리: 대항력 있는 임차인이 있으나, 보증금 인수 부담이 없으므로 적극적인 명도 협상 및 법적 절차 진행을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 개발 계획(지구단위계획구역)으로 인해 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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* 시세 분석:

최근 매매 정보를 종합 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(약 9평) 및 건축 연식(2001년)의 다세대주택 시세는 약 5,500만원에서 7,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 2026년 7월 2일 거래된 부평동 475-12 (38.94㎡, 2001년 건축)은 7,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 23일 거래된 부평동 250-5 (56.08㎡, 2002년 건축)은 12,300만원에 거래되었습니다.

본 건의 전용면적(30.31㎡)을 고려할 때, 면적당 단가를 적용하면 약 5,500만원에서 6,700만원 범위의 시세가 형성될 수 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가가 8,500만원이나, 현재 시세는 이를 하회하는 것으로 분석됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하지만 보증금 인수 부담이 없으므로, 시세 범위 내에서 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 7,000만원 사이로 제안합니다.

특히, 적극적인 명도 협상 전략을 수립하고 실행한다면 6,000만원대 후반까지도 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.