나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509630 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 19층1902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 청라동 소재,'청라호수공원' 서측 인근에 위치하는 인천청라 골드클래스1차 오피스텔 19층 1902호외로서, 부근은 다수의 주상복합오피스텔 및 상가 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량 출입 및 주·정차 자유로우며, 인근에 노선버스 정류장이 위치하는 등 제반 교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층건내 19층 1902호외로서,
외벽 : 범량판넬 및 하단외장돌붙임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감.
창호 : 하이새시 2중창호임.

이용상태

1902호: 업무시설(오피스텔).
2202호: 업무시설(오피스텔).

설비내역

열병합시설에 의한 지역난방이며, 승강기, 스프링쿨러, 화재경보기 및 위생설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현황 주상복합오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 노폭 약25m와 서측 노폭 약15m의 아스팔트 포장도로에 2면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

관계인 부재로 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경509630 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 19층1902호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년

총 층수: 23층

해당 층수: 19층

감정가: 175,000,000원

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

토지면적: 5.28㎡ (약 1.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2.2. 주변 환경 및 건물 상태

대상 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, '청라호수공원' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다수의 주상복합 오피스텔 및 상가들이 혼재되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년에 준공된 비교적 신축 건물이므로 전반적인 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 인접 토지 대비 등고 평탄한 세장형 토지로, 현재 주상복합 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층 건물 중 19층 1902호이며, 외벽은 범량판넬 및 하단 외장 돌붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 2중창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용 상태 및 설비 내역

해당 호실은 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 열병합시설에 의한 지역난방 시스템이며, 승강기, 스프링쿨러, 화재경보기 및 위생설비 등을 갖추고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 도로 상태

토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 특별계획구역, 경제자유구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 각각 2면이 접해 있어 차량 접근성이 매우 좋습니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.교통 여건

대상 물건까지 차량 출입 및 주·정차가 자유로우며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 2.생활 편의 시설

청라호수공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 주변 상업 시설 이용이 용이합니다.

1.1. 3.주변 환경

다수의 주상복합 오피스텔 및 상가가 밀집해 있어 상권이 발달한 지역입니다. 최근 조사 결과, 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

을1 근저당 (농협은행주식회사, 2022-09-06 접수, 133,200,000원)이 말소기준권리이며, 해당 근저당보다 선순위 권리는 없습니다.

1.2. 2.소멸되는 권리

말소기준권리인 을1 근저당 이하 모든 권리(갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

1.2. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 4.임차인 현황

* 임차인: 김채이 (김 )

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 429,167원

* 전입일자: 2023-10-25

* 배당신고일자: 2025-08-26

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.2. 5.인수 보증금

인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.지역적 특성

청라지구 중심상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상가 밀집 지역의 특성을 보입니다.

1.3. 2.잠재적 수요

직장인 및 1인 가구를 중심으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 청라호수공원 인접으로 쾌적성을 중시하는 수요층에게도 매력적일 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주거 및 업무 편의성

청라호수공원과 인접하여 여가 활동이 용이하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

1.4. 2.교통 접근성

주요 도로에 접해 있고 대중교통망이 잘 갖추어져 있어 시내외 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.경매 물건 특성

감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어, 실제 입찰 시 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.5. 2.공실 위험

경기 변동 또는 경쟁 물건 증가에 따라 공실 발생 가능성이 있으며, 공실 시 임대 수익이 발생하지 않아 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

1.5. 3.건물 관리

비록 신축에 가까우나, 오피스텔의 특성상 공동 관리비 및 기타 유지보수 비용이 지속적으로 발생합니다.

1.6. 종합 의견

인천 청라지구의 중심상업지역에 위치한 인천청라 골드클래스1차 오피스텔 19층 1902호는 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 청라호수공원 인접으로 쾌적한 환경을 자랑합니다. 교통, 상업 시설 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다. 다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 형성된 점을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 청라지구의 지속적인 개발 및 경제자유구역으로서의 가치 상승 잠재력.

* 청라호수공원 인근의 쾌적한 주거 및 업무 환경.

* 신축급 오피스텔로서의 높은 상품성 및 낮은 유지보수 비용.

* 우수한 교통망을 통한 서울 및 수도권 접근성.

1.8. 예상 입찰가

최근 2025년 4월 및 2월 거래 사례를 보면, 해당 오피스텔의 거래가는 1억 3,900만원에서 1억 4,320만원 사이로 형성되어 있습니다. 평균 거래가는 약 1억 4,073만원 수준입니다.

본 물건의 감정가는 1억 7,500만원으로, 최근 실거래가 대비 약 24% 높게 책정되어 있습니다. 이러한 감정가와 시세의 괴리를 고려할 때, 1회 이상 유찰될 가능성이 있습니다.

향후 시세 상승 가능성과 경매 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여, 최근 실거래가 평균치를 기준으로 약간의 여유를 둔 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 4,500만원으로 제시합니다. 이는 보수적인 관점에서 시장 가격을 반영한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 결정하시기 바랍니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.