나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509488 [1] 인천광역시 강화군 화도면 장화리 427 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 화도면 장화리 소재 '인천광역시교육청학생교육원' 남측 인근에 위치하며 본건 인근으로 전, 답, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하고 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형 완경사지로서, 토지임야임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 10m, 북측으로 노폭 4m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :보전관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(제한구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(천연기념물_강화 갯벌 및 저어새 번식지(통합고시))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2017-12-11), <추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바람.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임

- 기타사항 : 본건 토지 중 일부(2,014㎡ 중 511㎡)는 개발행위허가를 득한 것으로 조사 되었으나, 강화군청에 문의 결과 개발행위허가 기간이 도과하여 기준시점 현재 개발행위허가의 실효 여부가 명확하지 않은 것으로 탐문되는 바, 이를 고려하여 감정평가하였으니 경매진행시 허가사항 등 존속여부 및 승계여부 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

본건 중 일부(511㎡)는 개발행위허가 기간이 도과하여 개발행위 허가의 실효 여부 불명확함
분묘 등 소재 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경509488 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 강화군 화도면 장화리 427이며, 용도는 임야입니다.

감정가는 576,004,000원이며, 토지 면적은 2014.00㎡ (약 609.2평)입니다.

건물 면적은 없으며, 매각 대상은 토지입니다.

채권자는 농업협동조합자산관리회사로 추정됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 강화군 화도면 장화리 소재 '인천광역시교육청학생교육원' 남측 인근에 위치합니다.

주위에는 전, 답, 단독주택, 근린생활시설, 숙박시설 등이 소재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

본건 동측으로는 노폭 약 10m, 북측으로는 노폭 4m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설이 발견되지 않았으며, 인천광역시교육청학생교육원이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 별도의 임차인이 존재하지 않아 인수되는 보증금은 0원입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(360,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 지상권, 근저당권, 압류 등의 권리 및 2025년 5월 26일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 630,000,000원입니다.

물건명세서상 특이사항으로, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 '지상권'으로 기재되어 있습니다.

다만, 등기부 요약상 을2 지상권설정 건은 '말소'로 표시되어 있어, 해당 지상권의 존속 여부에 대한 명확한 확인이 필요합니다. 이는 경매 진행 시 반드시 재확인해야 할 사항입니다.

1.3. 상권분석

본건은 보전관리지역에 위치한 임야로서, 직접적인 상권 형성이 이루어진 지역은 아닙니다.

주변으로는 농경지와 주거시설, 일부 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재되어 있어, 지역적 특성에 맞는 잠재적 가치를 모색해야 합니다.

다만, 관광지인 강화군에 위치하고 있어 향후 관광 관련 시설 등으로의 활용 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

강화군 화도면에 위치하여 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역입니다.

인천광역시교육청학생교육원이 인근에 있어 교육 관련 시설 접근성이 있습니다.

대중교통 이용은 가능하나, 주요 생활 편의시설이나 중심 상업 지역으로의 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 개발행위허가 기간 도과: 본건 토지 중 일부(511㎡)는 개발행위허가를 득하였으나, 허가 기간이 도과하여 현재 실효 여부가 불명확합니다. 이는 향후 개발 가능성에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 분묘기지권 및 소재 불분명: 분묘가 소재할 수 있으며, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 분묘의 정확한 위치 파악 및 처리가 필요하며, 소재 불분명으로 인한 리스크가 존재합니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항: 본건은 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 역사문화환경보존지역(강화 갯벌 및 저어새 번식지), 준보전산지, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 개발에 다수의 제한이 따릅니다.

* 문화재 관련 확인 필수: 문화재보호법, 매장문화재보호 및 조사에 관한 법률, 시 문화재보호조례 등에 따라 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정가 5억 7천여만 원의 인천 강화군 소재 임야로, 토지 자체의 가치보다는 향후 개발 가능성에 초점을 맞춰야 하는 물건입니다.

하지만 개발행위허가의 실효 여부 불명확, 분묘기지권의 잠재적 존재, 그리고 보전관리지역 및 역사문화환경보존지역 등 다수의 개발 제한 사항으로 인해 투자에 대한 불확실성과 리스크가 상당히 높은 편입니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 현장 조사와 관련 행정기관 문의를 통한 사실관계 확인이 무엇보다 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

강화도라는 지역적 특성을 활용한 관광, 휴양, 또는 자연 친화적인 개발 가능성 모색.

토지 자체의 희소성을 바탕으로 한 장기 보유 가치.

분묘기지권 등 현재의 제약 사항이 해소될 경우, 개발 잠재력 확보.

1.8. 예상 입찰가

인수해야 할 임차인 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 부담은 없습니다.

본건은 개발 가능성에 대한 불확실성, 분묘기지권 등 해결해야 할 복합적인 리스크를 내포하고 있어, 투자의사 결정 시 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 분묘 소재 여부 및 상태 직접 확인.

* 강화군청 등에 문의하여 개발행위허가의 실효 여부 및 각종 개발 제한 사항의 구체적인 내용 확인.

* 토지 이용계획 및 문화재 관련 법규의 영향을 면밀히 분석.

* 전문가(부동산 컨설턴트, 변호사 등)와의 상담을 통해 리스크별 예상 비용 및 해결 방안 검토.

이러한 분석을 통해 산출된 위험 요소를 충분히 반영한 가치 평가를 기반으로 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.