나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509582 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 856-83 두손빌라 1층104호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2025.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 ""학익여자고등학교"" 북서측 인근에 위치하
며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중
교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 104호로서,
1996년 11월 11일 사용승인되었으며,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부
지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 부지 남측으로 폭 약 2m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 ~ 4 공히 : 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축
사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경
개선지구(사업완료-2006.12.31)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509582 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 856-83 두손빌라 1층104호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 인하로236번길 46-12)

용도: 다세대주택

감정가: 68,000,000원

토지면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

토지지분: 12.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

건물지분: 38.46㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이근호)

건축물 연면적: 635.84㎡

건축물 층수: 지하 0층, 지상 4층

사용승인일: 1996년 11월 11일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "학익여자고등학교" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황:

대상물건 인근까지 차량 등의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조:

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 1층 104호로서, 1996년 11월 11일 사용승인되었으며, 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시창 등임.

이용상태:

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역:

급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지 형상 및 이용상태:

4필지 일단의 대체로 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태:

대상물건 부지 남측으로 폭 약 2m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태:

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 주거환경개선지구(사업완료), 과밀억제권역.

공부와의 차이:

없음.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2023년 04월 17일 접수된 기흥세무서장의 압류 (갑22)가 본건 경매의 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이근호 (이 )

* 보증금: 63,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 24일

* 확정일자: 2022년 10월 21일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음 (전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.)

인수되는 권리:

을구 13번 주택임차권 (권리자: 이근호, 권리금액: 63,000,000원, 접수일자: 2024-11-14)이 존재합니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 임대차보증금 63,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

상기 임차인 이근호는 보증금 63,000,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인입니다. 따라서 낙찰자는 임차인이 배당받지 못한 금액을 추가로 부담해야 합니다. 경매 신청 채권자인 이OO과 임차인 이근호가 동일인일 가능성이 높으며, 이에 따라 본건 경매는 임차인 본인의 보증금 회수를 위한 절차일 수 있습니다. 제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용은 대항력 있는 임차인이 존재하는 사실과 상반되므로, 본 내용은 단순 참고로만 보시고, 실제 인수되는 보증금은 63,000,000원으로 간주하여 분석해야 합니다.

기타 권리 사항:

* 소유권 이전: 갑11 (2012-10-22), 갑13 (2013-05-13), 갑20 (2021-09-24, 케이엔부동산투자개발주식회사 - 임의경매로 인한 매각)

* 압류: 갑22 (2023-04-17, 기흥세무서장) - 말소기준권리

* 강제경매: 갑23 (2025-05-30, 이근호) - 본건 경매

* 압류: 갑24 (2025-06-25, 국민건강보험공단)

등기부채권 총액: 63,000,000원 (표시된 금액만 합산 시)

1.3. 상권분석 (주변 시세 분석)

주변 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인천 미추홀구 주안동 일대의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 세명쉐르빌 (2001년식, 43.33㎡): 8,200만원 (2026년 5월)

* 화인에이스빌 (2012년식, 44.77㎡): 12,200만원 (2026년 5월)

* 대일빌라 (1993년식, 44.4㎡): 9,000만원 (2026년 5월)

분석 결과:

주변 다세대주택의 평균 매매가는 약 9,800만원 수준입니다. 본건의 건물 면적은 38.46㎡(약 11.63평)으로, 비교 대상 물건들(약 43-44㎡)보다 작습니다. 이러한 면적 차이와 건축 연도(1996년) 등을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치(권리 관계 정리 시)는 주변 시세 평균보다 다소 낮은 약 7,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

입지 및 환경:

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. "학익여자고등학교" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

교통:

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성 또한 양호합니다.

편의시설:

주변 근린생활시설 및 상업 지역을 통해 마트, 편의점, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (구체적인 시설 현황은 추가 확인 필요)

교육시설:

인근에 학익여자고등학교가 있으며, 주안동 지역 내 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설 접근이 가능합니다. (구체적인 학교 정보는 추가 확인 필요)

혐오시설:

현지 조사 또는 지도 검색을 통해 주변에 혐오시설(유해업소, 쓰레기 처리 시설 등)의 존재 여부를 확인해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. (추가 조사 권장)

1.5. 잠재적 리스크

임차 보증금 인수:

가장 큰 리스크는 63,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인 이근호가 존재한다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하므로 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

낮은 감정가 대비 높은 인수 금액:

본건의 감정가는 68,000,000원이지만, 인수해야 할 임차 보증금이 63,000,000원으로 감정가에 육박합니다. 이는 낙찰가가 감정가를 상회하거나, 인수 보증금을 고려했을 때 실제 매입 비용이 시세보다 높아질 위험을 내포합니다.

주거환경개선지구:

본 물건은 주거환경개선지구이나, 사업은 2006년 12월 31일자로 완료되었습니다. 향후 재개발 등과 관련된 잠재적 변동 가능성은 있으나, 단기적인 큰 영향은 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정된 점은 투자 매력으로 볼 수 있습니다. 그러나 63,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 권리상의 리스크를 안고 있습니다. 임차인의 배당 여부에 따라 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 시세 대비 낮은 감정가 (단, 인수 보증금 63,000,000원 고려 시 총 지출 비용 재산정 필요).

* 실질적인 순수 가치(Equity)를 고려한 입찰 시, 시세보다 저렴하게 부동산 취득 가능성.

* 주거환경개선지구 사업 완료 지역으로, 장기적인 지역 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

* 주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 시장 가치(권리 관계 정리 시)는 약 7,500만원 ~ 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금은 63,000,000원입니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 본건의 순수 자산 가치에 기반한 입찰가를 산출합니다. 이는 낙찰가가 곧 총 지출 비용이 되는 것이 아니라, 인수 보증금을 별도로 고려해야 함을 의미합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 시장 가치에서 인수 보증금을 차감한 금액을 고려하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 15,000,000원 ~ 20,000,000원

(본 입찰가 범위로 낙찰받을 경우, 총 지출 비용은 입찰가 + 인수 보증금으로 약 78,000,000원 ~ 83,000,000원이 소요될 것으로 예상됩니다. 이는 본건의 추정 시장 가치 범위 내에 있으나, 명도 관련 비용 및 제반 부대 비용은 별도로 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.