나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509465 [1] 인천광역시 서구 검암동 505-4 보람아트빌 비동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 동측 인근에 위치하며,
주위 일대는 동류형의 다세대 및 연립주택, 대로변을 따라 근린생활시설과 배후에
대단지 아파트 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건 중 제비동 제2층 제201호 로서

외벽:인조석 붙임 마감,
창호:하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1종일반주거지역임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509465 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 505-4 보람아트빌 비동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 159,000,000원 (1억 5,900만원)

토지면적: 36.73㎡ (약 11.11평)

건물면적: 47.81㎡ (약 14.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '검암중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 다세대 및 연립주택, 근린생활시설, 대단지 아파트 등이 혼재하는 주거지역입니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

북측으로 포장도로와 접하여 차량 접근이 가능합니다.

1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울보증보험주식회사의 가압류 (2024-09-27, 인천지방법원 2024카단110385) 입니다.

본 건의 임차인 여 는 2019년 11월 19일 확정일자를 받았으며, 전입일자(2020년 01월 02일)가 말소기준권리보다 선순위에 해당하여 대항력이 있습니다.

임차인 여 는 보증금 141,000,000원을 선순위로 보유하고 있으며, 경매로 인해 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

만약 배당받지 못한 보증금이 있다면, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다.

다만, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 낙찰 시 임차보증금 전액을 배당받을 가능성이 높다고 판단됩니다.

총 등기부채권액은 443,700,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

대로변을 따라 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에는 다세대 및 연립주택이 밀집해 있어 지역 내 부동산 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변에 검암중학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

버스정류장이 인근에 있어 시내 이동이 편리한 편입니다.

근린생활시설이 분포하여 마트, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 여 의 보증금 141,000,000원입니다.

본건은 강제경매로, 임차인 본인이 채권자로서 경매를 신청한 상황입니다.

임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하는 위험이 있습니다.

최근 매매 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 검암동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인의 존재로 인해 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다.

임차인이 보증금을 전액 회수할 가능성이 높다고 판단되나, 최악의 경우를 대비하여 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

최근 거래 사례들을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지역에 위치하여 향후 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

단지 내에서는 비교적 넓은 면적(약 14.46평)을 확보하고 있습니다.

선순위 임차인의 보증금 141,000,000원을 인수하지 않고 낙찰받을 경우, 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있습니다. (단, 낙찰가율에 따라 달라짐)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매가는 약 9,300,000원 ~ 18,300,000원 수준입니다 (면적 및 층수별 차이 존재).

면적(약 14.46평) 대비 최근 매매가의 평당 단가는 약 830만원 ~ 1,000만원 수준으로 분석됩니다.

따라서 본건의 시장가치는 약 120,000,000원 ~ 145,000,000원 범위로 추정됩니다.

선순위 임차인의 보증금(141,000,000원)을 인수하지 않기 위해서는, 최소한 해당 금액 이상으로 입찰해야 합니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있어, 낙찰 시 임차보증금 인수 위험은 낮다고 볼 수 있습니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

본건의 예상 입찰가는 140,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.