나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1157 [1] 인천광역시 서구 검암동 671-5 더라이프주건축물 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해우 · 평가일 2025.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통
정도입니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로
15분 이내 거리에 인천2지하철 검바위역이 소재하여 제반 교통여건은 보통 정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물 내 2층 일부로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 등,
창 호 : PVC새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택(더라이프) 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 10미터 정도의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역
(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천
서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀
억제권역)<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1157 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 671-5, 더라이프주건축물 1동 2층 201호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 147,000,000원

토지면적: 27.03㎡ (약 8.18평)

건물면적: 41.63㎡ (약 12.60평)

매각방법: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '서인천고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 유사한 형태의 공동주택이 주를 이루는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 도보 약 15분 이내 거리에 인천2호선 검바위역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편이며, 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

건물구조: 본 물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕, 지상 5층 건물 중 2층 일부에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 PVC 새시로 시공되었습니다.

토지이용상태: 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로, 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접도로상태: 서측으로 폭 약 10미터의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 9월 22일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑7)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

* 을구 6번: 김경원 씨의 주택 임차권 (접수일자 2024-08-02, 임차보증금 130,000,000원, 전입일자 2020-07-03, 확정일자 2020-06-05).

본 물건명세서에 따르면, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않으며, 임대차보증금 136,500,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본 경매 물건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

말소되는 권리:

* 갑7: 주택도시보증공사 가압류 (말소기준권리)

* 갑8: 동안산세무서 압류

* 갑9: 서구(인천광역시) 압류

* 갑10: 김경원 씨의 강제경매 개시결정 (본 경매 건)

등기부상 소유권 이전 등기(갑2, 갑3, 갑4)는 말소기준권리보다 선순위이나, 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부채권액: 1,846,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택입니다. 제공된 최근 실거래 정보(2026년 1월)를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 매매가는 면적에 따라 차이를 보이고 있습니다.

* 30.72㎡ 면적의 물건이 9,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 1001만원)

* 62.67㎡ 면적의 물건이 1억 7,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 947만원)

* 72.87㎡ 면적의 물건이 1억 8,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 819만원)

본 물건의 건물 면적은 41.63㎡ (약 12.60평)이며, 감정가는 1억 4,700만원입니다. 이는 평당 약 1167만원 수준으로, 제공된 최근 실거래가 평균(평당 약 889만원)보다 다소 높은 편입니다. 따라서 감정가가 시장 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5. 생활정보

주거환경: 대상 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 전반적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

교육시설: 인근에 '서인천고등학교'가 소재하며, '상대보호구역'으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 사항은 관련 교육청에 문의가 필요합니다.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역으로서 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 인수 보증금: 가장 큰 리스크는 을구 6번 임차권(김경원)의 보증금 136,500,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액이 발생합니다.

임대 관계 미상: 이해관계인의 협조 부족으로 임대 관계가 불분명하여, 미납 관리비, 공과금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가 대비 시장가치: 감정가(평당 약 1167만원)가 인근 실거래가(평당 약 889만원)보다 높게 책정되어 있어, 실제 경매 진행 시 감정가 이상으로 낙찰될 경우 과도한 비용 지출이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 김경원 씨의 보증금 136,500,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 본 경매에서 가장 중요한 고려 사항입니다. 또한, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 임차인의 배당 여부 및 잔액 인수 여부를 면밀히 파악하여 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 잠재력: 검암동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

보증금 인수 고려 시 시세차익 기대: 임차인 보증금 인수 부담을 감안하여 합리적인 입찰가를 산정한다면, 시세 대비 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

채권자 겸 임차인: 본 경매를 신청한 채권자가 임차인이므로, 배당 과정에서 임차인의 변제 상황을 주시하며 명도 협의를 진행할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 147,000,000원이며, 건물 면적은 41.63㎡ (약 12.60평)입니다.

가장 중요한 요소는 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차 보증금 136,500,000원입니다.

인근 실거래가 분석 결과, 본 물건의 평당 단가는 약 819만원~1001만원 수준으로 나타났습니다. 감정가(평당 약 1167만원)는 이를 상회하는 금액입니다.

본 경매에서 낙찰가가 147,000,000원 이상일 경우, 임차인 김경원 씨의 136,500,000원 채권이 경매 배당을 통해 우선 변제될 가능성이 높아, 매수인이 별도로 보증금을 인수하지 않을 수 있습니다. (이는 '임차인 현황'의 '인수 보증금 합계: 0원'과 일맥상통하나, '물건명세서' 상 인수 가능성이 명시되어 있으므로 주의가 필요합니다.)

그러나 감정가가 시장 시세보다 높다는 점을 고려할 때, 감정가 수준으로 입찰할 경우 시세 대비 고가 낙찰될 위험이 있습니다. 따라서,

* 임차인의 채권을 우선 변제받을 수 있도록 보장하는 최소 입찰가는 136,500,000원 이상이어야 합니다.

* 감정가(147,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 시세와의 차이를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

종합적으로 고려하여, 예상 입찰가 범위를 150,000,000원 ~ 170,000,000원으로 제안합니다.

이는 임차인의 채권 확보 가능성을 높이면서도, 감정가 대비 시장 시세 및 인수될 수 있는 보증금 부담을 종합적으로 고려한 현실적인 범위입니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 개인의 투자 성향, 권리 분석의 최종 확인, 그리고 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정하시기 바랍니다.

혐오시설 관련: 제공된 정보와 일반적인 지리 정보를 바탕으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.