나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509665 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 에이동 9층919호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509665 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 에이동 9층919호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경509665
• 주소: 인천광역시 미추홀구 염전로168번길 28 도화 두손지젤시티, 에이동 9층919호
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매27계 2025타경509665 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 염전로168번길 28 도화 두손지젤시티, 에이동 9층919호 | 감정가: 97,000,000원 | 최저가: 47,530,000원 | 용도: 오피스텔

1. 인천지방법원 2025타경509665 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509665 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 985-4 도화두손지젤시티 에이동 9층919호

용도: 오피스텔

감정가: 97,000,000원 (9천 7백만원)

토지면적: 6.15㎡ (약 1.86평)

토지 지분율: 615.1500000000001

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.74㎡ (약 6.27평)

건물 지분율: 2073.76

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재

주의사항: (명시된 내용 없음)

사용승인일: 2019.02.12

1.2. 감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘서화초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 유사한 유형의 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트 구조의 지상 20층 건물 중 9층 919호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태: 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 대체로 가장형의 토지로, 현재 업무시설 및 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남동측 및 남서측으로 폭 약 20미터와 12미터의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역(도화도시개발구역), 과밀억제권역에 해당됩니다.

공부와의 차이: 제공된 정보상 공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항: 임대 관계는 '미상'이며, 사용승인일은 2019년 2월 12일입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 위치하며, '도화도시개발구역' 내에 포함되어 있어 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다. 인근에 서화초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있으며, 차량 출입이 용이한 도로망과 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 도화도시개발사업은 2006년부터 2019년까지 진행된 사업으로, 지역 균형 발전과 구도심 활성화를 목표로 하였습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되었으며, 소유자는 박OO, 채무자는 박OO입니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이는 임차인의 권리가 다른 채권보다 우선함을 의미하며, 낙찰자가 해당 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 임차인의 정확한 권리 내용과 대항력 유무 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이 외의 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.5. 상권분석

물건이 소재한 도화동 지역은 업무시설, 공동주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재된 지역입니다. 도화도시개발구역 지정으로 인해 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발전하고 있으며, 행정타운 조성 등 지역 개발이 진행되면서 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 인근에 대규모 아파트 단지가 조성되면서 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 오피스텔로서의 구체적인 상업적 수요 및 공실률에 대한 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

1.6. 생활정보

주변에 서화초등학교가 위치하여 초등 교육 환경이 양호합니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하고, 인근 편의시설에 대한 접근성도 양호한 편입니다. 도화도시개발구역은 교육 인프라 개선 및 구도심 활성화를 목표로 개발되었으며, 청운대, 재능대 등 교육 기관과도 접근성이 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '선순위 임차권'의 존재입니다. 이로 인해 낙찰자가 예상치 못한 추가 비용을 부담하거나 명도에 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익이 불안정할 수 있으며, 지역 개발 계획의 변경이나 시장 상황에 따라 부동산 가치 변동의 위험이 있을 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

인천지방법원 2025타경509665 (1) 물건은 도화도시개발구역 내에 위치하여 발전 가능성이 있는 지역에 자리하고 있습니다. 신축 오피스텔로서 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차권의 존재는 낙찰 시 반드시 확인하고 고려해야 할 중요한 사항입니다. 임차권 문제를 해결할 경우, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. **도화도시개발구역 내 위치:** 도시개발사업 완료 후 지역 가치 상승 기대.

2. **신축 오피스텔:** 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 부담이 적음.

3. **교통 및 입지:** 대중교통 이용이 편리하고, 주요 도로 접근성이 양호함.

4. **교육 환경:** 인근 서화초등학교로 인한 학군 수요 고려 가능.

5. **활용 가능성:** 1~2인 가구 또는 소규모 사업체 사무실로 임대 수요 기대.

(참고: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 전문가 상담을 통해 권리 분석, 임차 현황, 주변 시세 등을 철저히 확인하시기 바랍니다.)

법원 정보

인천지방법원 경매27계