나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1134 [1] 인천광역시 부평구 삼산동 465-1 대덕리치아노 102-1509호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 삼산동 소재 ""굴포초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로
각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철 7호선 ""굴포역"" 및 시내버스정류장이 소재
하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상20층 건물 내 제15층 제102-1509호
로서(사용승인일 2008.01.09)

외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 판매시설, 업무시설 및 제1,2종 근린
생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측, 북측 및 동측으로 약 50미터, 40미터, 25미터 및 20미터 내외의 포장로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(삼산1 택지개발사업지구), 가로구역별 최고높이 제한지역
<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2013-08-05)<철도안전법>, (한강
)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1134 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 삼산동 465-1 대덕리치아노 102-1509호

용도: 오피스텔

감정가: 547,000,000원

건물 면적: 137.91㎡ (약 41.75평)

토지 지분 면적: 23.66㎡ (약 7.16평)

건축년도: 2008년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치하며, 굴포초등학교 남서측 인근 지역입니다.

주변에는 각종 근린생활시설, 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 굴포역과 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 남측, 서측, 북측, 동측으로 약 50m, 40m, 25m, 20m 내외의 포장로에 각각 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2010년 5월 10일 접수된 제이비우리캐피탈주식회사의 근저당권(을4)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위인 권리는 없습니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 본 건에 설정된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 말소기준권리 이하에 해당하므로 매각으로 소멸됩니다.

총 채권액: 등기부상의 총 채권액은 640,944,426원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 현재로서는 해당 사항이 없는 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인 박형균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2022.05.19. 대항력 없음.

* 임차인 심영현: 보증금 35,000,000원, 차임 200,000원, 전입일 2020.09.11. 확정일자 2025.02.28. 배당신고일 2025.07.25. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

건축물대장상 본 건물은 판매시설, 업무시설, 근린생활시설, 운동시설, 문화 및 집회시설 등으로 이용 가능한 복합 용도의 건물입니다.

지하철 7호선 굴포역이 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

굴포초등학교와 인접하여 어린이를 대상으로 한 업종이나 학원 등의 상권도 발달할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 7호선 굴포역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 굴포초등학교가 남서측에 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

주거환경: 오피스텔과 아파트 단지가 어우러져 있어 주거 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 심영현: 보증금 35,000,000원에 월세 200,000원으로 거주 중이나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 배당을 통해 보증금 회수가 이루어지지 않을 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (배당신고일이 2025년 7월 25일로 예정되어 있어, 현재 시점에서는 배당 여부 및 결과 확인이 필수적입니다.)

토지 이용 제한: 본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 속해 있어, 향후 건축이나 개발 행위에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 2008년 준공 건물로, 약 16년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변 시설: 지도 및 검색 사이트 확인 결과, 본 물건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 삼산동에 위치한 대덕리치아노 오피스텔로, 지하철 7호선 굴포역 역세권에 해당하는 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

단지 내 각종 편의시설 및 주변 상업시설 이용이 용이하며, 굴포초등학교가 인접하여 교육 환경도 양호합니다.

건물은 2008년에 준공되었으며, 본건은 15층에 위치한 137.91㎡ (약 41.75평)의 넓은 면적을 가진 오피스텔입니다.

권리관계는 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 인수되는 부담은 없습니다.

대항력 없는 임차인이 있으나, 인수하는 보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 판단됩니다.

전반적으로 우수한 입지 조건과 양호한 생활 인프라를 갖춘 투자 가치 있는 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 굴포역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 외부 이동이 편리합니다.

뛰어난 접근성: 다양한 버스 노선과 차량 접근성이 좋아 광역 이동이 수월합니다.

생활 편의성: 주변 상업시설 및 근린생활시설 이용이 편리하며, 학교가 인접하여 주거 만족도가 높습니다.

넓은 면적: 137.91㎡의 넓은 전용 면적은 주거뿐만 아니라 사업 공간으로 활용하기에도 적합합니다.

낮은 명도 부담: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 재산권 행사가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적(137.91㎡)의 대덕리치아노 오피스텔은 2026년 1월 15일에 545,000,000원, 2026년 5월 12일에 595,000,000원에 거래되었습니다.

두 거래의 평균가는 약 570,000,000원입니다.

감정가는 547,000,000원으로, 최근 실거래가 평균보다 다소 낮게 책정되었습니다.

이는 감정가가 시세보다 보수적으로 책정되었거나, 시장 상황 변동에 따른 것일 수 있습니다.

투자 고려 사항:

인수되는 보증금이 없어 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금전적 위험은 없습니다.

우수한 입지와 넓은 면적을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

감정가가 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단되나, 최근 거래가 최고가(595,000,000원)를 초과하는 입찰은 신중해야 합니다.

예상 입찰가:

최근 최저 거래가액(545,000,000원) 및 감정가(547,000,000원)를 고려하여, 보수적인 관점에서 530,000,000원에서 550,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

본 물건은 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있으므로, 시세 동향과 입찰 경쟁률을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.