나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509457 [1] 인천광역시 부평구 청천동 301-60 신정슈퍼빌 5동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.06.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""부평구청역"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 내 5층 502호로서,

외 벽 : 드라이비트 등 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 토지의 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-01-18), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다 (사건번호: 2025타경509457 (1)). 채권자는 박OO이며, 부동산 강제 경매로 진행되고 있습니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 인천광역시 부평구 청천동 301-60 신정슈퍼빌 5동 5층502호입니다. 본 물건은 다세대주택으로, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층에 위치하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 111,000,000원입니다.

토지 면적은 17.94㎡ (약 5.43평)이며, 건물 면적은 36.09㎡ (약 10.92평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 소재하며, '부평구청역'으로부터 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 박연주택주식회사 (2020-06-29)

* 주택임차권: 박지선 (2020-06-29), 권리금액 114,000,000원, 말소: 인수

* 소유권이전: 박연주택주식회사 (2021-11-19)

* 압류: 기흥세무서장 (2023-01-31), 말소기준권리

* 압류: 서울특별시 (2024-02-29), 말소

* 압류: 강서구 (2025-04-21), 말소

* 강제경매개시결정: 박지선 (2025-05-26), 권리금액 119,700,000원

3.2. 임차인 분석

임차인 박지선은 2020년 6월 29일 전입하여 대항력이 있습니다. 최초 전세보증금은 114,000,000원이며, 2022년 6월 8일 보증금 5,700,000원이 증액되어 총 보증금은 119,700,000원입니다. 임차인은 해당 물건에 대해 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수권리

말소기준권리는 기흥세무서장의 압류(2023-01-31)입니다. 등기부상 을구 9번 주택임차권(박지선)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 못하는 금액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다. 현재 임차인의 총 보증금은 119,700,000원이며, 이 금액을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

주변 신정슈퍼빌과 같은 단지는 아니지만, 인근 청천동의 다른 다세대 주택 실거래 사례를 보면 다음과 같습니다.

* 남강쉐르빌(384-18) 39.96㎡ (약 12.09평) 건물의 4층이 2025년 12월 100,000,000원에 거래되었습니다.

* 남강쉐르빌7차(384-22) 39.9㎡ (약 12.07평) 건물의 4층이 2025년 12월 2일 75,000,000원에 거래되었습니다.

* 청하빌라(395-9) 47.97㎡ (약 14.51평) 건물의 복층(층 정보 불분명)이 2025년 12월 10일 28,000,000원에 거래되었습니다. (본 거래는 보증금 또는 임대료일 가능성이 있습니다.)

본건의 감정가 111,000,000원은 인근 유사 면적 물건의 최고 실거래가와 유사한 수준입니다. 다만, 임차인 보증금 인수 부담을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 부평구청역이 소재하고 있어 행정 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주변 지역은 공동주택과 상가들이 혼재된 주거 상업 복합 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용은 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

본건 주변의 구체적인 교육시설 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역의 특성상 통학 가능한 거리에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 보증금 119,700,000원을 인수해야 하는 대항력 있는 임차인 박지선입니다. 이 금액은 본건의 감정가 111,000,000원을 초과하므로, 낙찰자는 최소 보증금 전액을 인수해야 하는 상황입니다. 따라서 총 투입 자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 높아질 수 있으며, 투자 수익률에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

6.2. 지역 제한사항

본 물건이 속한 토지는 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역 및 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. 이러한 도시계획 및 환경 관련 제한사항은 향후 재산권 행사 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 확인

본건 소재지(인천광역시 부평구 청천동 301-60) 및 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 주거 환경에 큰 영향을 줄 만한 대규모 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 산업단지 등)은 즉시 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 및 이용 현황에 따라 불확실성은 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 조건은 양호한 편입니다. 그러나 119,700,000원이라는 상당한 금액의 임차인 보증금을 인수해야 하는 중대한 권리 리스크가 존재합니다. 임차인이 강제경매를 신청한 점, 그리고 임차권 등기가 말소되지 않고 인수되는 점을 미루어 볼 때, 낙찰자는 인수 보증금 부담을 감안하여 매우 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현재의 감정가는 이러한 인수 부담을 충분히 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구청역 인근의 입지적 장점

* 총 투입 자금(입찰가 + 인수 보증금)이 시세보다 현저히 낮을 경우, 위험 대비 수익 확보 가능

* 임차인과의 원만한 협의 또는 명도 진행 가능성 탐색

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금 119,700,000원을 제외하고 산정해야 합니다. 그러나 임차인이 보증금 전액을 인수해야 하므로, 총 투입 자금(입찰가 + 119,700,000원)이 시세 대비 합리적인 수준인지 면밀히 검토해야 합니다.

현재 감정가(111,000,000원) 대비 인수 보증금(119,700,000원)이 더 높다는 점은 시사하는 바가 큽니다. 극히 보수적으로 접근하여, 감정가의 70% 수준인 77,700,000원을 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우 총 예상 투입 자금은 약 77,700,000원(입찰가) + 119,700,000원(인수 보증금) = 197,400,000원이 됩니다. 따라서 낙찰 후 총 투입 금액이 본 물건의 실제 시장 가치보다 낮을 것이라는 확신이 있을 때에만 입찰을 고려해야 합니다. 시장 가치에 대한 면밀한 재평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.