나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1153 [1] 인천광역시 서구 가좌동 212-8 센트럴시티뷰 7층 704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 '가림고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택(아파트, 다세대주택) 등이 혼재되어 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 7층 704호, 8층 825호로서,
외벽: 인조석붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

공히 오피스텔 구조임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 대체로 장방형 완경사지로, 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 25m 내외, 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 가좌동 212-8
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육지원청평생교육건강과문의560-6642)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>

2) 가좌동 212-9, 212-10
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대
보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3) 가좌동 212-11
제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육
환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-11-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

공히 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경1153 (1) 인천지방법원

인천광역시 서구 가좌동 212-8, 센트럴시티뷰 7층 704호

오피스텔

감정가: 122,000,000원

토지면적: 6.75㎡ (약 2.04평)

건물면적: 21.50㎡ (약 6.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, '가림고등학교' 서측 인근에 위치해 있습니다.

주변으로는 업무시설, 근린생활시설, 아파트 및 다세대주택 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건까지는 북측 약 25m, 동측 약 30m 폭의 포장도로가 접해 있습니다.

토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

경매 물건의 말소기준권리는 '갑4' 등기구분, 2025년 5월 30일 접수된 한승엽 채권자의 강제경매개시결정 등기입니다.

채권자 한승엽의 신청 채권액은 156,000,000원입니다.

총 등기부채권액은 109,000,000원입니다.

등기부등본상 '을3' 등기구분으로 2026년 6월 26일 접수된 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 존재하며, 권리금액은 109,000,000원입니다. 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

이는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

임차인 현황에 따르면, 임차인은 한국토지주택공사(입주자: 장현준)이며, 보증금 109,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2024년 5월 31일, 확정일자는 2024년 4월 30일입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2025년 7월 2일입니다.

다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 부분과 '을3 주택임차권... 말소: 인수'로 기재된 내용이 상이할 수 있으나, 등기부상 인수되는 권리가 명확하므로 보증금 109,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가좌동 일대는 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

주변에 가림고등학교가 있어 주거 환경의 일부로 교육 시설의 접근성이 있습니다.

대중교통 이용이 가능하며, 인근에 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 10층 건물 중 7층에 위치하며, 오피스텔로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 학교, 상가, 주거 단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 주변 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차인인 한국토지주택공사(LH)로부터 발생하는 인수 보증금 109,000,000원입니다.

등기부등본상 이 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 분류되어 있습니다.

만약 법원 배당 절차에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔여 보증금은 낙찰자가 부담해야 하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

이로 인해 실제 투자 금액 대비 회수 가능성이 낮아질 수 있는 위험이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 가좌동에 위치한 오피스텔로, 비교적 최근에 건축된 건물입니다.

주변 환경은 혼재된 용도로 형성되어 있으나, 교육 시설이 인접해 있습니다.

하지만, 109,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리가 낙찰자에게 인수될 가능성이 높아 투자 시 매우 신중한 접근이 요구됩니다.

법원의 배당 금액과 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 최종 투자 비용 및 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 인천 서구의 개발 가능성 및 입지적 이점

* 오피스텔의 수요가 꾸준히 있는 지역

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 매매가는 2026년 7월 기준으로 11,130만원에서 11,800만원 사이로 형성되어 있습니다.

특히, 7층에 위치한 동일 건물(센트럴시티뷰)의 21.97㎡ 면적 오피스텔이 2026년 7월 1일에 11,500만원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가는 122,000,000원입니다.

선순위 임차인의 보증금 109,000,000원이 인수될 경우, 실제 투입되는 현금은 낙찰가에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

따라서, 시장 시세 및 인수되는 임차인 보증금 부담을 고려할 때, 예상 입찰가는 115,000,000원 으로 제안합니다.

이는 7층 매물의 최근 거래 사례를 반영한 것이며, 실제 투입되는 현금은 낙찰가 외에 인수하게 될 보증금 109,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.