나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509614 [1] 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 ""부평시장역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제902호로서

외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 업무용 및 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측,서측,남측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509614 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 436-15 센트럴아파트 9층 902호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

건축년도: 2015년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 14층 건물 내 제9층 제902호

건물면적: 70.65㎡ (약 21.37평)

토지면적: 8.91㎡ (약 2.69평)

1.3. 감정가

감정가: 225,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평동초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 주상지대입니다. 상업시설과 주거시설이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

'부평시장역' (인천지하철 1호선) 및 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량의 출입이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다. 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 5월 29일 접수된 강제경매 개시결정(주택도시보증공사)입니다.

3.2. 주요 권리 분석

* 주택임차권 (김성용, 주택도시보증공사): 보증금 200,000,000원 및 210,000,000원(증액분 포함)의 임차권 등기가 있었으나, 등기부상 말소 처리되었으며 주택도시보증공사로부터 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 해당 임차보증금은 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

* 임차인 (WANGWEI, 오진성):

전입일자(사업일자): 2025년 2월 19일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

주의사항: 상기 두 임차인은 전입일자(2025년 2월 19일)가 말소기준권리(2025년 5월 29일)보다 앞서 있어 대항력을 갖춘 것으로 보입니다. 그러나 보증금과 차임이 모두 0원이라는 점은 통상적인 임대차 관계와는 다르므로, 실제 점유 관계 및 법적 효력에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다. 현재로서는 인수해야 할 보증금은 없으나, 명도 관련 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 및 권리 분석에 따르면, HUG 관련 임차권은 말소 동의 확약서 제출로 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인 두 명은 보증금/차임이 0원이므로 금전적 부담은 없습니다. 특별히 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 부평동 일대는 '부평시장역'을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리하여 배후수요가 확보된 상권입니다.

4.2. 오피스텔 시장

최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 대비 2023년 11월 250,000,000원, 2024년 2월 190,000,000원, 2026년 6월 150,000,000원(49.23㎡ 기준) 등의 거래가 있었습니다. (위 거래 사례들은 면적 및 가격 편차가 존재하므로 참고용으로 활용)

본건의 전용면적(70.65㎡)을 기준으로 환산 시, 시장 가격은 약 1억 6천만원대에서 2억 1천만원대 초반으로 추정됩니다. 감정가 2억 2천 5백만원은 최근 거래 사례의 상단 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '부평시장역'과 버스정류장이 있어 교통 이용이 편리합니다. 또한, 주상지대라는 특성상 다양한 상업시설, 편의시설, 금융기관 등을 이용하기에 용이합니다. '부평동초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

5.2. 건물 상태

건물은 2015년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 안정성이 있습니다. 본건은 14층 건물 중 9층에 위치하여 채광 및 조망이 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 직접 확인이 불가능하여 감정평가 시 일반적인 수준을 전제로 하였으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(WANGWEI, 오진성)이 보증금 및 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 비록 금전적 부담은 없으나, 명확한 계약 관계와 점유 사유에 대한 추가 확인이 필요하며, 이로 인한 명도 과정에서의 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 시 내부 확인이 불가하여, 실제 내부 마감 상태, 관리 상태, 시설 노후도 등이 감정가 산정의 전제가 된 일반적인 수준과 차이가 있을 수 있습니다. 이는 인수 후 추가적인 인테리어 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 해당하여 향후 건축이나 용도 변경 시 제약사항이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

인천광역시 부평구 부평동 436-15번지 인근 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 부동산 가치에 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 해당 지역은 도시 개발 계획에 따라 대규모 시설 부지가 검토될 가능성(예: 쓰레기 소각시설 관련 언급)은 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 현재로서는 불분명합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 중심 상업지구에 위치한 오피스텔로, '부평시장역' 역세권이라는 장점과 비교적 현대적인 건물 상태를 가지고 있습니다. 특히 HUG 관련 대규모 임차보증금 인수 부담이 해소된 점은 긍정적입니다. 그러나 보증금 없는 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 리스크로 작용할 수 있으며, 내부 상태 미확인은 인수 후 예상치 못한 지출을 발생시킬 수 있습니다. 감정가는 최근 유사 면적 거래 가격의 상단 수준으로, 시장 가격 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: '부평시장역' 인근으로 교통 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

* HUG 보증금 인수 부담 없음: HUG 관련 임차권이 말소 동의와 함께 정리되어 명도 및 금전적 부담이 해소되었습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물의 노후도가 낮습니다.

* 다양한 용도 활용 가능: 업무시설(오피스텔)로 상업적 활용도가 높습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 225,000,000원입니다.

최근 매매 사례 및 면적 환산 시, 본건의 시장 가치는 대략 210,000,000원 ~ 215,000,000원 수준으로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 이하에서 시장 가격대의 상단에 근접한 금액으로 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가: 218,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.