나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509615 [1] 인천광역시 서구 검암동 654-1 엘도라 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR감정 · 평가일 2025.06.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""서인천고등학교"" 남측에 위치하며, 주변은 동유형의
다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선)등이 소재하
는 바, 대중 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물내 제3층 제302호로서,
(사용승인일:2015.10.19)

외벽: 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비,난방 설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 소로의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합), 가축사육제한구역(인
천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서
부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)
<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509615 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 654-1 엘도라 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 29.81㎡ (약 9.02평)

건물면적: 43.19㎡ (약 13.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신한카드

감정평가액: 215,000,000원

건물구조: 철근콘크리트구조 (경사슬라브 지붕) 5층 건물 내 제3층 제302호

사용승인일: 2015년 10월 19일

총 채권액(등기부): 94,800,000원 (중소기업은행 근저당권 94,800,000원)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측에 위치하며, 주변은 동유형의 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 검바위역(인천2호선) 등이 소재하여 대중 교통여건은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (물건명세서상 지상권개요가 비어있음)

말소기준권리: 2015년 11월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

매각 후 소멸되는 권리:

* 을1: 중소기업은행 근저당권 (2015-11-30, 94,800,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 신한카드 강제경매개시결정 (2025-05-29, 8,765,020원)

* 갑4: 중소기업은행 임의경매개시결정 (2025-07-09, 71,119,428원)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원입니다. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근 시설: 서인천고등학교가 인접해 있으며, 인천2호선 검바위역 이용이 가능합니다.

건물 특성: 2015년에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 신축 다세대주택(엘도라)으로, 본건은 3층 302호입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 주거지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교통: 인천2호선 검바위역을 통해 시내 접근이 용이하며, 버스노선도 다양하게 분포되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건, 유동화물건: 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대관계 미상: 임차인이 점유하고 있을 경우 명도에 시간이 소요될 수 있으며, 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.)

토지이용계획상 제한: 상대보호구역, 가축사육제한구역 등 일부 제한사항이 존재하나, 일반 주거 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 비교적 신축(2015년식) 다세대주택으로, 접근성 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 다만, 중복사건 및 유동화물건이라는 특이사항과 임대관계 미상인 점은 명도 시 주의가 필요합니다. 감정가는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보여, 시장 가격을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2015년식으로 비교적 건물이 양호합니다.

* 역세권 입지: 인천2호선 검바위역 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

* 최근 매매 사례 분석 결과, 인근 다세대주택의 시세는 면적 및 층수에 따라 평당 약 830만원 ~ 1,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 본건의 전용면적은 43.19㎡ (약 13.06평)입니다.

* 이를 기준으로 산정 시, 본건의 예상 시세는 약 1억 800만원 ~ 1억 3,000만원 내외로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(215,000,000원)는 현재 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정:

* 감정가(215,000,000원) 대비 시세(약 1억 800만원 ~ 1억 3,000만원)의 괴리가 크므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 중복사건, 유동화물건, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 시세 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.