나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71742 [1] 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 655-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.06.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 '주곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택, 단독주택, 주거나지 등이 혼재하는 등 주거지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 진접역(지하철 4호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1) : 남측 하향의 급경사지의 부정형 토지로서 나지상태임.
- 기호(2) : 부정형 토지로서 지목 및 현황도로임.
- 기호(3) : 남측 하향의 완경사지를 평탄화한 가장형의 토지이고, 주거용 건부지로 이용 중임.
- 기호(5) : 남측 하향의 완경사지를 평탄화한 가장형의 토지이고, 나지상태임.
- 기호(6) : 남측 하향의 완경사지를 평탄화한 가장형의 토지이고, 나지상태임.

인접 도로상태

- 기호(1) : 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(2))에 접함.
- 기호(2) : 본건이 도로임.
- 기호(3),(5),(6) : 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로(기호(2))에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호(2) : 도시지역, 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호(3) : 도시지역, 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호(5) : 도시지역, 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

- 기호(6) : 도시지역, 보전녹지지역, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

- 본건 건물에는 후면 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 제시외 건물(㉠,㉡)이 소재하며, 개략적인 실측사정면적을 기준으로 구조, 사용자재 등 종합적인 현상을 참작한 원가법으로 감정평가 하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가를 병용하였음.

- 본건 기호(6) 토지에는 후면 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 철거 및 이동이 용이한 제시외 건물(㉢,㉣,㉤)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감, 판넬 마감 등
내벽 : 내부 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록 2 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 남양주지원 2025타경71742 (1)

* 물건 종류: 부동산 임의경매

* 소재지: 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 655-5

* 용도: 단독주택

* 감정가: 4,697,947,520원 (약 47억원)

* 매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 5,004.00㎡ (약 1,514평)

* 토지 지분 면적: 4,714.0452㎡ (약 1,426평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 97.06㎡ (약 29.4평)

* 건물 지분 면적: 97.06㎡ (약 29.4평)

* 건물 제시외 면적: 61.53㎡ (약 18.6평)

* 특이사항: 지분매각, 공동담보

1.3. 주요 권리 및 특이사항

* 채권자: 농OOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 주의사항: 일괄매각 (제시외 건물 포함), 목록 2 (토지) 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 소재 '주곡초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 연립주택, 단독주택, 주거지 등이 혼재된 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 진접역(지하철 4호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역에 속합니다.

* 또한, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

2.4. 도로 상황

* 본건 토지는 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리: 2023년 7월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을4) 입니다.

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 건물 등기부상 말소기준권리: 2023년 7월 7일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3) 입니다.

* 건물 등기부상 후순위 권리(가압류, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특이사항: 본건은 임의경매로 인한 매각이며, 채무 총액은 420,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손광은

* 보증금: 450,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 7월 17일

* 확정일자: 2023년 6월 13일

* 배당신고일자: 2025년 7월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 개요: (명시된 정보 없음)

* 비고: 제시외 건물 (㉠,㉡,㉢,㉣,㉤) 중 일부(㉢,㉣,㉤)는 철거 및 이동이 용이하여 감정평가 및 매각에서 제외되었습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 지역에 위치하여 주변 상업 시설은 제한적일 것으로 판단됩니다.

* 인근 진접역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

* 정확한 상권 분석을 위해서는 현장 답사를 통한 주변 상가, 마트, 병원 등의 분포 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 주곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 진접역(지하철 4호선) 이용이 가능하여 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근 진접지구의 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 편의시설 정보는 미제공)

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본건은 토지 및 건물 일부 지분 매각으로 진행되어, 공동 소유자와의 관계에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 향후 재산권 행사, 처분, 관리 등에서 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 보전녹지지역, 성장관리권역, 폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 건축, 개발, 증축 등 토지 이용에 상당한 제약이 있습니다. 특히, 폐기물매립시설 설치제한지역이라는 점은 환경 관련 규제를 시사합니다.

6.3. 제시외 건물

* 건물 면적 외 제시외 건물 면적이 상당 부분 존재합니다. (61.53㎡)

* 이 중 일부(㉢,㉣,㉤)는 매각에서 제외되었으나, 나머지 제시외 건물(㉠,㉡)에 대한 처리 문제는 추후 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 형태 및 이용 상태

* 일부 토지(기호 1)는 남측 하향의 급경사지로서 개발 또는 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

6.5. 임대차 관계

* 임대 관계는 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (다만, 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적을 보유한 단독주택 물건으로, 감정가는 약 47억원에 달합니다. 진접읍 금곡리에 위치하여 주곡초등학교와 진접역이 인근에 있어 주거 입지 조건은 양호한 편입니다.

그러나 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되며, 보전녹지지역 등 엄격한 토지 이용 제한이 존재합니다. 또한, 제시외 건물의 존재 및 일부 토지의 급경사지 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임대차 관계가 미상인 점 또한 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

이러한 제약 사항들을 고려할 때, 본 건은 단순 주거 목적보다는 토지의 잠재적 가치를 염두에 둔 투자 관점에서 접근해야 할 것으로 보입니다. 다만, 지분매각과 개발 제한 사항은 향후 자산 가치 상승에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1,514평에 달하는 토지 면적은 향후 토지 이용 규제 완화 시 상당한 잠재 가치를 지닐 수 있습니다.

* 역세권 접근성: 진접역(지하철 4호선) 이용이 가능한 점은 수도권 접근성을 높여줍니다.

* 주거지 입지: 비교적 정비된 주거 지역에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 4,697,947,520원입니다.

최근 주변 연립/연립다세대 매매 사례(면적 84.78㎡ 기준, 3.8억 ~ 4.4억원)는 본건 물건 유형 및 면적과 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 감정가는 주로 넓은 토지 면적에 기반한 것으로 판단됩니다.

본 건은 지분매각, 보전녹지지역 지정, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 개발 및 활용에 상당한 제약이 따르는 물건입니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 명도 과정에서의 불확실성을 야기할 수 있습니다.

상기 제반 사항(특히 지분매각 및 토지 이용 규제)을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 3,523,460,640원 ~ 3,993,255,522원 (약 35.2억원 ~ 39.9억원)

최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 유사 물건 사례 분석, 경매 당시 시장 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.