나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63240 [1] 경기도 파주시 야당동 111-6 서원힐타운 3동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 ""야당역(경의중앙선)"" 동측 인근에 위치하는 서원힐타운
제3동 제3층 제301호로서 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '야당역' 등이 소재
하고 있어 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물내 제3층 제301호로서
외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨, 건물개황도 참조)

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(16미터위임(2022.01.
25))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(08.12.30)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 지목이 '임야'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점일 현재 임대중인 것으로 조사되었음.

물건 비고

공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경63240 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 파주시 야당동 111-6, 서원힐타운 3동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 층수: 지상 4층 건물 중 제3층 제301호

건물면적: 58.86㎡ (약 17.81평)

전용면적: 58.86㎡ (약 17.81평)

총괄표제부 정보:

- 건물명: 서원 힐타운

- 사용승인일: 2019년 08월 26일

- 동수: 4개동

- 총 세대수: 28세대

- 주차대수: 34대 (자주식 27대, 기계식 7대)

표제부 정보 (3동):

- 층수: 지상 4층

- 연면적: 530.51㎡

- 승강기: 1대

전유부 정보 (301호):

- 층: 3층

- 건물생성일: 2022년 09월 09일

1.3. 토지 정보

토지면적: 69.94㎡ (약 21.16평)

토지 지분: 69.94㎡ (약 21.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

공부상 지목: 임야

현황 지목: 대

토지 이용상태: 공동주택 건부지로 이용 중

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.5. 감정가

243,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "야당역(경의중앙선)" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 '야당역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

본건 동측으로 노폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 (제한보호구역), 준보전산지.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

말소기준권리: 2022년 10월 28일자 주택도시보증공사의 가압류 (갑5)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 을1 (2022.09.08.) 주택임차권 (한은덕, 보증금 229,000,000원, 인수 조건)

3.2. 임차인 현황

임차인: 한

- 보증금: 229,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020년 08월 07일

- 확정일자: 2020년 07월 16일

- 대항력: 있음

- 비고: 위 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 229,000,000원은 낙찰자가 인수하여야 함. 배당받지 못한 금액이 있으면 매수인이 인수함.

3.3. 말소되는 권리

- 갑3: 소유권이전2번신탁등기말소

- 갑4: 소유권이전

- 갑5: 가압류 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

- 갑6: 압류 (성동세무서장)

- 갑7: 압류 (파주시)

- 갑8: 강제경매 (한은덕) - 본건 경매 개시 결정

3.4. 등기부채권 총액

1,678,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합지역임.

4.2. 인근 부동산 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 유사한 조건의 인근 다세대주택(태종에비뉴)은 2026년 7월 2일, 전용면적 65.1㎡ 물건이 28,500만원에 거래된 사례가 있음. 본건은 전용면적 58.86㎡로, 해당 시세 기준 역산 시 대략 257,243,000원 수준으로 평가할 수 있음.

주변의 다른 연립주택 거래 사례(요산아트빌, 자연에가)는 2015년식으로 본건보다 연식이 오래되었으며, 거래 금액은 15,000만원 ~ 18,000만원 수준으로 나타나, 본건의 시세 형성에 직접적인 비교 대상으로는 다소 차이가 있음.

4.3. 시세 분석

본건은 2019년 신축된 '서원힐타운' 내 물건으로, 신축 연식 및 입지 면에서 비교적 양호한 편임. 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가(243,000,000원)는 현재 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점이 시세 반영 및 투자 분석 시 매우 중요한 고려사항임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

5.2. 주거 및 주변 환경

야당역 인근으로 주거 편의시설 및 상업시설 접근성이 양호함. 주위는 주거 밀집 지역으로 비교적 조용한 환경을 제공함.

5.3. 혐오시설 및 제한사항

토지이용계획상 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(제한보호구역 25km 포함), 준보전산지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있음. 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 노출되어 있지는 않으나, 군사 보호 구역 설정으로 인한 잠재적 불편함이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 전입일자 2020년 8월 7일, 확정일자 2020년 7월 16일의 대항력 있는 임차인 한 의 보증금 229,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점임. 이 금액은 본건의 감정가 및 유사 물건의 시세 대비 매우 높은 비율을 차지하므로, 실질적인 총 투자 비용이 크게 증가함.

6.2. 공부상 지목과 현황 차이

공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '대'로 이용 중임. 이는 토지 이용에 따른 행정적 처리나 향후 재산권 행사 시 확인이 필요할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

군사기지 및 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등에 해당되어 지역별 건축 규제 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

6.4. 기타 권리관계

다수의 가압류 및 압류가 등기부 상 존재하나, 본건 강제경매 개시 결정(갑8)이 말소기준권리(갑5)보다 늦으므로, 강제경매를 포함한 일부 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 을구 1번 임차권은 인수 대상임.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 연식(2019년)의 다세대주택으로 야당역 인근의 입지 조건을 갖추고 있으며, 주변 시세도 양호한 편임. 그러나 가장 큰 부담은 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원을 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 낙찰 후 총 투자 비용이 감정가를 크게 상회할 수 있으며, 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 낙찰자의 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있음. 공부상 지목과 현황의 차이, 토지 이용 제한 등도 잠재적 리스크로 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 연식의 다세대주택으로 상품성 우수

* 야당역 역세권 입지로 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 안정적인 임대 수요 예상 지역

9. 예상 입찰가

현 시세 기준, 본건의 시장 가치는 약 257,243,000원으로 추정됨.

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 229,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 낙찰자가 취득하는 순수 부동산 가치에 대한 입찰가를 산정함.

예상 입찰가 산출: (추정 시장가) - (인수 보증금)

257,243,000원 - 229,000,000원 = 28,243,000원

따라서, 현 시세와 인수 보증금을 고려한 산술적인 예상 입찰가는 약 28,243,000원 수준이 될 수 있음.

다만, 이는 인수 부담을 제외한 순수 취득 가치를 반영한 계산이며, 실제 경매 참여 시에는 경쟁 상황, 물건 상태, 투자 전략 등에 따라 입찰가가 달라질 수 있음. 대항력 있는 임차인 인수 조건은 매우 높은 위험 요소이므로, 철저한 권리 분석과 추가 자금 부담 능력 검토 후 신중하게 접근해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.