나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62726 [1] 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2 우분투포레스트 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2025.04.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 주교동 소재, ""고양시청"" 남동측 인근에 위치하는 우분투포레스트 제15층 제1501호로서, 주위는 업무용빌딩, 오피스텔, 근린상가, 관공서등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

라멘구조 및 벽식구조 평스라브지붕 15층 건내 제15층 제1501호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등.
내벽: 벽지 도배 및 타일붙임 마감등.
창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전, 스프링클러, 화재경보/방재설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 공동주택(도시형생활주택), 업무시설(오피스텔), 제1종근린생활시설(소매
점)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약40m, 북측으로 폭 약10m의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 광로3류(폭 40m~50m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역
(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매
립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전:주택임차권자 지성경)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026. 5. 14.자 인수조건변경확약서를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62726 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 주교동 609-2, 우분투포레스트 15층1501호 (신 주소: 경기도 고양시 덕양구 호국로777번길 11)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2019년

층수: 15층 (해당 호실)

1.2. 면적 정보

토지면적: 11.21㎡ (약 3.39평)

토지 지분: 11.209999999999999㎡ (약 3.39평)

건물면적: 47.80㎡ (약 14.46평)

건물 지분: 47.801㎡ (약 14.46평)

1.3. 기타 기본 정보

감정가: 208,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 "고양시청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무용 빌딩, 오피스텔, 근린상가, 관공서 등이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 폭 약 40m의 광로, 북측으로는 폭 약 10m의 소로와 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역에 속하며, 광로3류, 소로1류와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한구역 등 일부 지역 제한이 있으나, 이는 수도권 일반적인 규제 사항입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 여부)

주변은 주거 및 상업, 업무시설이 밀집된 지역으로, 특별히 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부상 말소기준권리는 2020년 12월 29일 접수된 오정자 씨의 근저당권(205,000,000원)입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 압류, 가압류 등 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석 (대항력 및 인수 여부)

임차인: 지 (본명: 지성경)

보증금: 190,000,000원

전입일자: 2020년 3월 6일

확정일자: 2020년 2월 17일

배당신고일자: 2024년 3월 22일

본 건의 경우, 임차인 지성경 씨는 '대항력'을 행사할 수 없는 것으로 파악됩니다. 이는 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 14일 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인이 보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였기 때문입니다. 또한, 임차권등기(을2)도 말소 예정으로 확인되어, 경매 낙찰 시 임차인의 보증금 190,000,000원을 인수할 부담은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 오정자 근저당권 (2020-12-29)

소멸 권리: 을1 (근저당), 갑3 (압류), 갑4 (가압류), 갑5 (압류), 갑6 (압류), 갑7 (압류), 갑8 (강제경매), 을2 (주택임차권 - 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의로 소멸)

인수 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 주교동 일대는 고양시청을 중심으로 관공서, 업무시설, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재되어 있어 활발한 유동인구와 배후수요를 갖춘 지역입니다. 오피스텔의 안정적인 임대수요를 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 편의성

고양시청 인근으로 행정, 금융, 상업 편의시설 이용이 편리하며, 주변에 다양한 상업시설과 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 대중교통 접근성이 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

가장 중요한 점은 임차인 지성경 씨가 대항력을 포기하기로 HUG와 합의했다는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 된다는 것을 의미하며, 권리분석상의 큰 이점으로 작용합니다. 단, HUG와의 합의 내용이 명확히 이행되는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 규제 및 제한 사항

토지이용계획상 일부 지역 제한(가축사육제한, 과밀억제권역 등)이 있으나, 이는 일반적인 수도권 규제 수준입니다.

6.3. 공동담보 관련 사항

공동담보로 설정된 물건이 있음을 나타내므로, 해당 공동담보물의 경매 진행 여부 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 입지적 강점

고양시청 인근의 우수한 입지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 관공서 및 상업시설 밀집 지역으로 안정적인 수요가 예상됩니다.

7.2. 건물 및 시설 상태

2019년에 건축된 비교적 신축 건물이므로, 내부 상태 및 시설이 양호할 것으로 예상됩니다. (라멘구조 및 벽식구조, 평스라브지붕, 위생/급배수/소화전/스프링클러/화재경보/방재/승강기/난방 설비 갖춤)

7.3. 권리관계의 명확성 (인수 부담 없음)

임차인이 대항력을 포기함에 따라 보증금 인수 부담이 전혀 없다는 점은 매우 큰 투자 메리트입니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 과정이 비교적 순조로울 것으로 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석 (최근 매매가 비교)

본건과 동일 건물(우분투포레스트, 주교동 609-2) 내 유사 면적(약 47.8㎡)의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 8월 30일: 22,800만원 (10층)

* 2025년 11월 17일: 22,000만원 (5층)

최근 시세는 22,000만원에서 22,800만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 208,000,000원으로, 최근 시세 대비 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 208,000,000원이며, 최근 시세는 22,000만원 ~ 22,800만원 수준입니다. 임차인의 대항력 포기로 인한 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 매우 깨끗한 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 시세와의 괴리를 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으나, 본 건의 예상 입찰가는 210,000,000원 ~ 22,500,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 추천합니다.

권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 예상 입찰가를 결정할 때 추가 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

9. 종합 의견

본 건 경기도 고양시 덕양구 주교동 소재 우분투포레스트 오피스텔은 고양시청 인근의 우수한 입지에 위치하고 있으며, 건축년도가 2019년으로 비교적 신축입니다. 특히, 임차인이 대항력을 포기하기로 합의함에 따라 보증금 인수 부담이 전혀 없는 매우 유리한 권리관계를 가지고 있습니다. 최근 실거래가 또한 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 및 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건에 대한 추가 확인과 함께, 낙찰 후 명도 절차를 철저히 준비하는 것이 중요합니다. 종합적으로 볼 때, 권리관계가 명확하고 입지 조건이 우수하여 안정적인 투자가 가능한 물건으로 평가됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.