나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62716 [1] 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 9층904호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 ""향동중학교"" 남서측 인근에 소재하며, 주위는 대단위 업무시설, 근린생활시설 등이 위치하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근으로 노선버스정류장 위치하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제9층 제904호로서,
(사용승인일: 2024.01.23)
외벽 : 외장석재 및 커튼월 등 마감,
내벽 : 페인트 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

업무시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 옥내소화전설비, 주차장, 방송설비 등이 되어있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 근린생활시설
및 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복 4차선 포장도로, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공주택 특별법>,비행안전4구역(지원)(수색비행장 표고(19.5m)기준 고도 18m 위임지역)<군사기지 및 군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62716 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 향동동 475 디엠씨스타팰리스 9층904호

* 용도: 업무시설 (사무소)

* 감정가: 223,000,000원

* 토지면적: 5.92㎡ (약 1.79평)

* 토지지분: 5.925㎡ (약 1.79평)

* 건물면적: 34.65㎡ (약 10.48평)

* 건물지분: 34.646㎡ (약 10.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제9층 제904호

* 사용승인일: 2024년 01월 23일

* 총 세대수: 378호 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 향동동 소재 "향동중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 업무시설 및 근린생활시설 등이 밀집된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입 및 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 서측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 유리합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역(향동보금자리), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 비행안전4구역(지원), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2024년 06월 12일 접수, 중소기업은행 근저당)

* 등기부 요약:

* 소유권이전: 주식회사경담산업 (2024.06.12)

* 근저당: 중소기업은행 (2024.06.12, 201,600,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 김정운 (2024.11.06, 30,000,000원) - 말소

* 가압류: 경기신용보증재단 (2025.02.25, 329,940,000원) - 말소

* 임의경매: 중소기업은행 (2025.03.26, 338,141,708원) - 본건 경매 신청

* 가압류: 중소벤처기업진흥공단 (2025.04.18, 201,088,784원) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2025.04.29) - 말소

* 압류: 김포세무서장 (2025.05.15) - 말소

* 가압류: 신용보증기금 (2025.05.23, 930,130,901원) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,692,759,685원

* 임차인 현황:

* 임차인: 골드캐피탈대부주식회사 (대표자 박 )

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 100,000원

* 사업일자: 2025-03-21

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사지경산업 (대표자 박 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 900,000원

* 사업일자: 2024-07-04

* 확정일자: 2025-05-13

* 배당신고일자: 2025-05-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (본건 경매 진행 시 모든 임차인의 권리는 소멸됩니다.)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 소재한 지역은 대단위 업무시설 및 근린생활시설이 발달한 상업지역으로, 다양한 사업체 및 상점들이 입점해 있어 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

* 업무시설 밀집 지역: 주변에 다수의 신축 오피스 빌딩이 입주하여 업무시설 수요가 꾸준할 것으로 보이며, 이는 임대수익 측면에서 긍정적인 요인입니다.

* 잠재적 혐오시설 확인: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 창릉신도시 개발과 관련하여 폐기물처리시설 설치에 대한 주민 반발이 있었던 사례가 있어, 인근 지역의 환경 관련 개발 계획을 주시할 필요는 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 근린생활시설이 인근에 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: "향동중학교"가 남서측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

* 주요 시설 접근성: 주변 지역은 계획적인 개발이 이루어진 곳으로, 도로망 및 기반 시설이 잘 갖추어져 있어 시내 접근성이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다르게 채권 금융기관의 적극적인 매각 의지가 반영될 수 있습니다. 이는 신속한 처리를 기대할 수 있으나, 투자 목적 및 방식에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부등본상 채권 총액이 약 17억 원에 달하여, 감정가 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 주요 요인입니다.

* 향후 개발 및 규제: 비행안전구역, 과밀억제권역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한사항이 존재하므로, 향후 건축이나 용도 변경 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계: 상세 임대 관계는 파악되지 않았으나, 아래와 같이 임차인이 확인되었습니다. 임대차 현황에 대한 정확한 파악 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2024년 사용 승인된 신축 건물 내 업무시설로, 향동동 신흥 개발 지역에 위치하여 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 차량 접근성이 우수하고 주변에 업무 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 사업 운영이나 임대 수익 창출이 기대됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이므로 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보하게 됩니다. 다만, 채권 총액이 매우 높고 유동화 물건이라는 특성이 있어 투자 시 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용 승인된 최신 건물이므로 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 업무지구 내 입지: 향동동 업무지구 내에 위치하여 사무실 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 우수한 교통 및 접근성: 차량 이용이 편리하고 대중교통 접근성도 양호하여 근무자들의 이동이 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 인수할 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 현재 제시된 감정가 223,000,000원을 기준으로 합니다. 인수해야 할 보증금은 0원입니다. 낙찰가 산정 시에는 주변 시세, 유사 물건의 최근 실거래가, 향후 임대 수익률, 법적 제한사항, 본건의 특수성(유동화 물건, 높은 채권 총액) 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요하며, 전문가와의 상담을 통해 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.