나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71762 [1] 경기도 남양주시 별내면 용암리 146 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더드림감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 ""청학고등학교"" 북측에 위치하며, 인근은 단독
주택, 전 및 임야 등이 소재하는 산간 농경지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

남서측 하향완경사지내 부정형 토지로 묵전 등으로 이용중임.

인접 도로상태

남서측 일부가 폭 약 4~5M의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설
치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상의 입목 등은 일반적인 거래관행에 의거 토지에 포함하여 감정평가하였음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경71762 (1)

소재지: 경기도 남양주시 별내면 용암리 146

용도: 전 (밭)

감정가: 2,272,984,000원

토지면적: 8776.00㎡ (약 2654.74평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

등기부채권 총액: 1,080,000,000원

1.1. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 별내면 청학리 소재 "청학고등학교" 북측에 위치하며, 인근 지역은 단독주택, 전, 임야 등이 혼재된 산간 농경지대입니다.

차량으로 본건까지 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지의 형태는 남서측 하향 경사지에 위치한 부정형 토지로, 현재 묵전 등으로 이용 중입니다.

본건의 남서측 일부는 폭 약 4~5M의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 1월 21일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을5) 입니다.

등기부 현황:

* 소유권이전: 이해동 (1972년 2월 7일), 이정은 (2013년 1월 10일, 협의분할에 의한 상속)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2013년 1월 21일, 540,000,000원), (2014년 3월 27일, 120,000,000원), (2015년 3월 11일, 180,000,000원), (2019년 8월 23일, 120,000,000원), (2021년 6월 16일, 120,000,000원)

* 임의경매개시결정: 농업협동조합자산관리회사 (2025년 5월 28일)

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 본건 경매 절차에서 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 농경지와 단독주택, 임야 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동보다는 농업 활동이 중심이 되는 지역으로 분석됩니다. 인근에 버스정류장이 위치하고 있으나, 대규모 상업 시설과의 접근성은 제한적입니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 남양주시 별내면 용암리 146에 위치하며, "청학고등학교" 북측에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 전, 임야 등이 분포하는 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다. 차량 접근성은 양호하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

주변 시설 관련하여 검색한 결과, 별내면에는 클린센터(소각장)가 운영 중이나, 본건의 직접적인 인근에 위치하는지는 확인되지 않았습니다. 또한, 남양주 별내면 용암천 상류 인근에 대형 폐기물 수거 운반업체를 둘러싼 문제가 제기된 바 있으나, 이는 본건 소재지와 직접적인 관련성이 낮습니다. 별내신도시 자체는 자연휴양림 조성 등 친환경 녹색도시를 지향하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 매각 결정기일까지 미제출 시 낙찰받더라도 보증금 반환이 불가하므로, 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 개발제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있어, 건축 행위 및 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 개발제한구역 내에서는 행위 허가가 까다로울 수 있습니다.

현재 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 실제 현황은 일부가 주차장, 일부는 작물 재배, 일부는 수목이 자라는 등으로 이용되고 있어, 현황과 공부상 지목의 차이에 대한 확인이 필요합니다.

감정평가 시 지상의 입목 등은 일반적인 거래 관행에 따라 토지에 포함하여 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 별내면의 농지로서, 개발제한구역 및 자연녹지지역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다. 권리상으로는 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 농지법에 따른 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로 이에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다. 주변 환경은 산간 농경지대로서 자연 친화적이나, 상업적 가치보다는 농업적 가치나 장기적인 보유 관점에서 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적을 보유하고 있어, 향후 정부 정책 변화나 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

자연환경이 양호한 지역에 위치하고 있어, 귀농·귀촌, 주말 농장, 또는 전원생활을 위한 토지로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

현 시세 대비 저평가된 경우, 장기 보유를 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 입찰가 산정 시에는 감정가 2,272,984,000원과 주변 토지 시세를 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 개발제한구역이라는 점과 농지취득자격증명 발급의 필요성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 주변 지역의 개발 계획, 토지 이용 규제 현황, 그리고 유사 물건의 실거래가 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.