나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경1983 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 산22-30 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""창현초등학교"" 남동측에 위치하며 주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 아파트, 공장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 및 현황 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(저촉), 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리 법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도 법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경1983 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 산22-30

용도: 임야

감정가: 18,607,080원

토지면적: 28,036.00㎡ (약 8,481.0평)

매각대상 토지 지분: 325.2176㎡ (약 98.4평)

건물 면적: 해당 없음 (0.00㎡)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 오OO

특이사항: 지분매각, 공동담보

주의사항: 지분매각

1.2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 창현리 소재 창현초등학교 남동측에 위치하고 있습니다.

주위는 전, 답, 임야, 단독주택, 아파트, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.3. 토지 현황

토지는 부정형이며 완경사 지세로 자연림 상태입니다.

지적도상 및 현황 상 맹지로서 도로에 직접 접해 있지 않습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역에 속해 있습니다.

또한 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로) 저촉, 배출시설설치제한지역(물환경보전법), 준보전산지(산지관리법), 자연보전권역(수도권정비계획법), 공장설립승인지역(수도법) 등에 해당됩니다.

수질보전특별대책지역(1권역)으로 지정되어 있습니다.

1.5. 권리분석

인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부 요약상 다수의 소유권 지분 이전 및 압류, 근저당 등이 등재되어 있습니다.

말소기준권리(갑134: 국민건강보험공단 압류)를 기준으로 이후 등기된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

1.6. 상권분석

본건은 주로 임야 및 자연림 상태로 상업 활동이 활발한 지역은 아닙니다.

인근 창현초등학교 주변으로는 주거 단지와 편의시설이 산재해 있습니다.

1.7. 생활정보

창현초등학교가 인접해 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 맹지라는 점으로, 토지 이용 및 개발 시 도로 확보에 대한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지의 전부가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 협의 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

완경사의 자연림 상태 토지로, 개발이나 활용을 위해서는 추가적인 토목 공사 및 개발 비용이 발생할 수 있습니다.

수도권정비계획법, 자연보전권역 등 각종 개발 제한 사항이 다수 존재하여 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

과거 창현리 일대에 매립지가 있었던 점(현재는 테마파크화 추진) 및 인근 지역의 하수처리장 개발 이력 등을 볼 때, 잠재적으로 혐오시설이 들어설 가능성이 있거나, 과거 혐오시설 부지가 재개발된 이력이 있음을 인지해야 합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍의 자연림 상태 임야 일부 지분으로, 맹지이며 지분 매각이라는 큰 제약 사항을 안고 있습니다.

감정가는 18,607,080원으로 상대적으로 낮으나, 토지의 개발 가능성 및 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

주변 환경은 주거 지역 및 학교, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

향후 개발을 염두에 둔다면, 공유자와의 원만한 협의와 개발 계획 수립, 각종 규제 사항 확인 등이 선행되어야 합니다.

1.10. 투자 포인트

상대적으로 낮은 감정가 대비 토지 면적 비율은 고려해볼 만합니다.

지분 매각 물건으로, 향후 공유자 지분 취득 등 추가적인 투자를 통해 전체 토지 확보 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

본건은 맹지이며 토지 일부 지분 매각이라는 점, 그리고 각종 개발 제한 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중한 접근이 필요합니다.

잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 토지 활용 가능성과 향후 투자 가치를 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 전문가 상담을 통해 권리관계, 토지 현황, 개발 가능성 등을 종합적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.