나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62946 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.04.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""백송고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트, 다세대주택, 소형 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은
대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경
보존지역(송포의백송)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

공부와의 차이

본건의 동 표기는 공부상은 ""제101동""으로 등재되어 있으나, 현황은 ""1동""으로 표기되어
있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금235,000,000원
범 위 : 건물의 전부
임대차계약일자 : 2022년2월7일
주민등록일자 : 2022년3월18일
점유개시일자 : 2022년3월18일
확정일자 : 2022년2월7일
임차권자 : 김**

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.공부상 동 표기가 '제101동'이나 현황상 '1동'으로 표기되어 있음(감정평가서 참조)
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.04.17.자 대항력포기확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 고양지원 2025타경62946 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호

* 건물명: 어반캐슬

* 용도: 다세대주택

* 동/호수: 101동 301호

* 건축년도: 2015년 (준공 승인일 2016.02.02 기준)

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지면적: 48.62㎡ (약 14.7평) - 토지 지분

* 건물면적: 52.11㎡ (약 15.8평) - 전용면적

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 3층

1.3. 매각 정보

* 감정가: 213,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경 및 건물 구조

* 본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "백송고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 소형 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 건축물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호이며, 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

* 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 관련 법규상 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(송포의백송), 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 대상 권리

* 말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022.12.22.) 입니다.

* 낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. 등기부상의 주택임차권은 말소 예정이며, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

* 등기부상 주택임차권자: 김서리 (김 )

* 임차보증금: 235,000,000원

* 임대차계약일자: 2022년 2월 7일

* 주민등록일자/점유개시일자: 2022년 3월 18일

* 확정일자: 2022년 2월 7일

* 중요 특이사항: 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.04.17.자 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.'는 내용의 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이로 인해 해당 임차인의 대항력은 인정되지 않거나 효력이 없을 가능성이 매우 높습니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 소유권보존 (2016.02.03.)

* 갑2: 공유자전원지분전부 이전 (2016.02.05.)

* 을1: 주택임차권 (2024.03.28. 접수, 김서리) - 말소 예정

* 갑3: 소유권이전 (2022.04.11.)

* 갑4: 압류 (2022.12.22., 국민건강보험공단) - 말소기준권리

* 갑5: 강제경매 (2025.04.21. 접수, 주택도시보증공사) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 235,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 덕이동 일대는 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거지역과 일부 소형 공장 및 창고가 혼재된 복합적인 성격의 지역입니다.

* "백송고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 주요 시설: 백송고등학교

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

* 주변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

5.2. 건물 내부 시설

* 건물은 철근콘크리트 구조로 안정성을 갖추고 있으며, 내부에는 기본적인 생활 설비가 완비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

* 대항력 있는 임차인(김 )이 존재하나, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 보증금 인수 위험은 낮아진 것으로 판단됩니다. 그러나 법적 해석 및 절차에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* HUG의 인수조건 변경 사항은 채권자의 의사표시로, 향후 변동 가능성에 대한 지속적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 서류상 차이 및 기타 제한

* 건축물대장 등 공부상 동 표기가 '제101동'이나 현황상 '1동'으로 표기되어 있다는 점은 확인이 필요합니다. (이는 일반적으로 큰 문제는 되지 않으나, 명확한 확인이 필요합니다.)

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 소재한 어반캐슬 101동 301호 다세대주택입니다. 감정가는 2억 1,300만원으로 책정되었습니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 및 임차권 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험은 매우 낮을 것으로 보입니다. 다만, 해당 확약서의 법적 효력 및 해석에 따른 불확실성은 존재합니다. 공부상 동 표기 차이와 일부 토지 이용 제한 사항은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 주변의 시세 데이터를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대해 볼 만한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 주변 시세가 1억 1,000만원에서 1억 6,500만원 사이로 형성되어 있어, 감정가(2억 1,300만원) 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 임차보증금 인수 위험 최소화: HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 2억 3,500만원의 임차보증금을 인수할 위험이 제거되어, 실질적인 낙찰가 부담을 줄일 수 있습니다.

* 주거용 부동산의 안정성: 다세대주택으로서 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 상품입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 51㎡)의 다세대주택이 1억 1,000만원에서 1억 6,500만원 사이에서 거래되었습니다.

* 덕이힐타운 103동 (51.155㎡): 1억 3,000만원 (2026.06.16.)

* 현대타운 1동2동 (51㎡): 1억 6,500만원 (2026.06.08.)

* 현대타운 1동2동 (51㎡): 1억 1,000만원 (2026.06.13.)

* 주변 시세 평균: 약 1억 3,500만원

* 본건의 건물 면적(52.11㎡)은 제시된 시세 데이터의 면적과 유사하므로, 이를 기준으로 시세를 판단할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

* 인수 보증금: 0원 (HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 인수 보증금 없음)

* 감정가: 213,000,000원

* 주변 시세 범위: 110,000,000원 ~ 165,000,000원

* 본 건은 감정가가 주변 시세보다 높게 책정되었습니다. HUG의 대항력 포기 확약으로 인해 임차인 보증금 부담이 제거된 점을 고려할 때, 시세 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 입찰을 위해서는 시세 범위 하단부에서 시작하여, 경쟁률을 고려하여 상향 조정하는 전략이 유효합니다.

* 이에 따라, 1억 3,500만원 ~ 1억 5,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (이는 실제 현장 조사 및 당일 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.