나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62946 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-10

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62946 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매13계 2025타경62946 | 소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호 | 감정가: 213,000,000원 | 최저가: 213,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경62946 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경62946 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-40 어반캐슬 101동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 213,000,000원

토지면적: 48.62㎡ (약 14.71평)

건물면적: 52.11㎡ (약 15.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 주OOOOOOO

감정평가요약: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 ""백송고등학교"" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 소형 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편입니다.

백송고등학교가 인접하여 교육 환경 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 주거 및 일부 상업 시설이 혼재하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차인 김**은 2022년 2월 7일에 임대차 계약을 체결하고 2022년 3월 18일에 주민등록 및 점유를 개시하였습니다. [cite:X]

임차인의 임차보증금은 235,000,000원으로, 이는 본건의 감정가 213,000,000원을 초과합니다. [cite:X]

임차인은 2022년 2월 7일에 확정일자를 받아 대항력을 갖추었을 가능성이 높습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 위험이 매우 높으므로, 경매 참여 시 반드시 면밀히 검토해야 할 중대한 사항입니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 덕이동 일대는 아파트 단지와 함께 다세대 주택, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

인근에 백송고등학교가 위치하여 교육 관련 수요가 있으며, 대중교통 이용이 가능한 점은 상권 접근성을 높이는 요인입니다.

다만, 주변에 소형 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 주거 환경 외에 일부 산업 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주거지로서 기본적인 생활 편의시설(위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비)이 갖추어져 있습니다. [cite:X]

인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 백송고등학교가 인접하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

전반적인 생활 인프라는 무난한 편으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금이 감정가를 초과한다는 점입니다. 낙찰 시 임차보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 투자금 회수에 상당한 부담이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공부상 동 표기('제101동')와 현황 표기('1동') 간의 차이가 있습니다. 이는 행정적인 부분에서 발생할 수 있는 문제로, 실제 이용에는 큰 지장이 없을 수 있으나 확인이 필요합니다. [cite:X]

주변에 소형 공장 및 창고 시설이 혼재하고 있어, 일부 지역의 경우 주거 쾌적성이 다소 저하될 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 대항력 있는 임차인이 감정가를 초과하는 보증금을 가지고 있어, 경매 낙찰 시 상당한 인수 금액이 발생할 수 있는 고위험 물건입니다. 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부가 본건 투자의 핵심입니다.

입지 자체는 학교와 인접하고 기본적인 교통망이 갖추어져 있어 주거지로서는 양호한 편이나, 주변의 복합적인 토지 이용 현황은 고려해야 할 부분입니다.

현재로서는 임차보증금 인수 부담이 매우 크므로, 철저한 권리 분석과 함께 본건의 매각 허가 여부 및 진행 상황을 예의주시하며 신중하게 접근해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본건의 잠재적 투자 포인트는 임차권 문제가 해결되었을 경우, 시세 대비 저렴한 가격에 매입할 수 있는 가능성에 있습니다. (예: 임차인과의 합의, 경매 절차상 보증금 변제 여부 확인 등)

덕이동 일대의 향후 개발 가능성 및 지역 가치 상승 여부를 고려한 장기적 관점의 투자가 고려될 수 있습니다.

다만, 현재로서는 임차보증금 인수 부담이 매우 크므로, 예상보다 훨씬 낮은 가격에 입찰하거나 임차인과의 명확한 해결 방안을 확보한 후에 투자를 고려하는 것이 바람직합니다.

법원 정보

고양지원 경매13계