나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62984 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태원 · 평가일 2025.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선'풍산역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 103호로서,

외벽: 치장벽돌 붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중 입니다.

설비내역

위생 및 급,배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 단지 건부지로 이용 중 입니다.

인접 도로상태등

다세대주택 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62984 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 104동 1층103호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 461,000,000원

* 토지면적: 84.72㎡ (약 25.63평)

* 건물면적: 75.07㎡ (약 22.71평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경

* 주의사항: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 경의중앙선 '풍산역'이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 1층 103호입니다. 외벽은 치장벽돌 붙임 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지형상 및 이용상태: 자체 지반이 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 다세대주택 단지의 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 다세대주택 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 없습니다.

* 주변 환경: 풍동지구 내 일부 대규모 주거단지에서 기반 시설(하천) 조성 및 광고 관련 논란이 있었던 사례가 있으며, 이에 대한 인식이 필요할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (말소기준권리: 압류(일산동구 세무과-27103) 2023-12-13)

* 임차인 현황:

* 임차인: 정재*

* 보증금: 429,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-27

* 확정일자: 2021-01-27

* 배당신고일자: 2023-01-13

* 대항력: 없음

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 을1: 주택임차권 (정재윤, 429,000,000원, 2023-01-13 접수, 말소)

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기말소 (전옥상)

* 갑5: 소유권이전 (함영춘, 2021-01-27 매매 429,000,000원)

* 갑7: 압류 (고양시, 2023-12-13, 말소기준권리)

* 갑8: 강제경매 (주택도시보증공사, 429,000,000원, 2025-04-25, 말소)

* 권리분석 요약: 임차인 정재윤은 '대항력 없음'으로 명시되어 있으며, 관련 주택임차권도 말소 예정입니다. 제공된 정보에 따르면 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. HUG(주택도시보증공사) 관련 '인수조건 변경' 사항은 HUG가 경매 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못하더라도 낙찰자에게 잔액을 청구하지 않는다는 의미로 해석됩니다. 따라서 권리상 큰 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 데이터에 따르면, 본건과 동일한 '스타팰리스' 단지 내에서 2026년 5월 7일에 전용면적 약 48.42㎡가 28,000만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물면적은 75.07㎡ (약 22.71평)으로, 위 거래 사례보다 면적이 더 넓습니다.

* 위 거래 사례의 제곱미터당 가격(약 578,185원/㎡)을 적용하여 본건 면적에 환산 시, 약 434,240,000원 수준의 시세가 추정됩니다.

* 이는 본건의 감정가 461,000,000원보다 다소 낮은 수준입니다.

* 참고로, 2023년 기준 스타팰리스 75.07㎡ 면적의 공시가격은 248,000,000원이었습니다.

* 임대 수요: 주변에 근린생활시설 및 다세대주택이 소재하는 점으로 보아, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육환경: "풍동고등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 본건은 '상대보호구역'에 해당합니다.

* 편의시설: 주위에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 대중교통: 경의중앙선 '풍산역' 이용이 가능하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 '인수조건 변경' 사항이 존재합니다. 이는 HUG가 보증 채권을 회수하는 과정에서 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 지지 않도록 보호하는 조건일 가능성이 높으나, 구체적인 절차 및 HUG 측과의 관련 사항에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 임차인 권리 관계 불확실성: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인' 문구가 있으나, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 정보 간 상충이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 등기부상 임차권 말소 예정이라는 점을 고려할 때, 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 강하게 추정됩니다.

* 지역 개발 제한: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변 환경 문제: 풍동지구 내 일부 주거 단지에서 기반 시설 관련 민원 및 광고 관련 논란이 있었던 점은 잠재적인 부정적 요인이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 단지 내 다세대주택으로, 2019년 준공되어 비교적 신축급에 해당합니다. 경의중앙선 풍산역 이용이 편리하고 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없고, HUG 관련 조건 변경으로 인해 채무 인수 위험이 낮다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 임차인 권리 관계에 대한 상반된 정보 표기, HUG 인수 조건의 정확한 의미 파악, 그리고 지역 내 개발 관련 잠재적 이슈 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 신축급 다세대: 경의중앙선 풍산역 인근에 위치하며, 2019년 준공으로 즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 인수 의무가 없으며, HUG 인수조건 변경으로 낙찰자의 채무 부담이 해소될 가능성이 높습니다.

* 안정적인 시장: 주변 편의시설 및 교육 환경이 양호하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 461,000,000원

* 인근 시세 추정가 (면적 환산): 약 434,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항: HUG 인수조건 변경 및 임차인 권리 관계 등 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 시세 추정가는 JSON 데이터를 기반으로 한 것이므로 실제 시장가는 다를 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 410,000,000원 ~ 450,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.