나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63008 [1] 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 107동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.05.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 ""풍동 고등학교"" 서측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 근린생활시시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로
양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 및 풍산역(경의중앙선, 서해선)
이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층/지하1층 건물 내 제1층 제102호로서,

외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 복층(1층 및 지하층)구조의 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.
(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통하여
외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,
상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

- 본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 전유부분은 1층 면적 만으로 등재 되어
있으나, 건축물현황도면 및 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조의 구분건물임.

- 본건 ""제107동 제1층 제102호""는 건축물현황도면상 호별 위치와 현황 호별 위치가 서로
상이한 상태로 조사되어 수차례 방문을 통한 탐문조사 및 등기사항전부증명서상 주택
임차권자와의 유선통화 등을 통하여 실제 점유부분에 대한 위치를 확인한 결과 현황
호별 위치상 ""제1층 제102호""를 점유한 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고 및 재확인하시기 바람.

임차보증금 금429,000,000원
범 위 전유부분 전부
임대차계약일자 2021년7월3일
주민등록일자 2021년9월13일
점유개시일자 2021년9월13일
확정일자 2021년7월19일
임차권자 최**

물건 비고

1. 본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 전유부분은 1층 면적 만으로 등재 되어 있으나, 건축물현황도면 및 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조의 구분건물임.
2. 본건은 건축물현황도면상 호별 위치와 현황 호별 위치가 서로 상이한 상태로 매각 목적물은 현황 기준 102호를 대상으로 평가함(감정평가서상 호별 배치조 참조, 주택임차권자와의 유선통화 등을 통하여 현황 호별 위치상 제1층 제102호를 점유한 것으로 조사됨)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398번지 소재 스타팰리스 107동 1층 102호 다세대주택입니다. 사건번호는 고양지원 2025타경63008 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정가는 401,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 풍동 1398 스타팰리스 107동 1층102호

* 용도: 다세대주택 (복층 구조)

* 감정가: 401,000,000원

* 토지면적: 72.98㎡ (약 22.08평)

* 토지지분: 72.9766㎡ (약 22.08평)

* 건물면적 (전용면적): 64.66㎡ (약 19.56평)

* 건물지분: 64.661㎡ (약 19.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 건축물 현황: 공부상 1층 면적만 등재되어 있으나, 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 고양시 일산동구 풍동 소재 "풍동 고등학교" 서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 풍산역(경의중앙선, 서해선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 내 도로가 개설되어 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 주변 혐오시설: 해당 주소지 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 지도 검색을 통해 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 11월 24일 국민건강보험공단의 압류입니다. 이후 여러 압류와 강제경매 개시결정(채권자: 주택도시보증공사, 2025년 4월 28일)이 이루어졌으며, 이는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 최상근 (최 )

* 임차보증금: 429,000,000원

* 임대차계약일자: 2021년 7월 3일

* 점유개시일자: 2021년 9월 13일

* 확정일자: 2021년 7월 19일

* 배당신고일자: 2023년 10월 10일

* 등기부상 권리종류: 주택임차권 (을1)

* 등기부상 말소 여부: 말소

* `주의 문구`: 최상근 임차인은 임대차계약일, 주민등록일, 점유개시일, 확정일자를 모두 갖추었으나, 임차인 현황상 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 등기부상에도 주택임차권이 '말소'로 표시되어 있어 원칙적으로는 매수인이 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 그러나 '대항력있는임차인'이라는 특이사항 및 'HUG 인수조건 변경'이라는 정보가 함께 기재되어 있어, 임차인의 권리 관계와 HUG(주택도시보증공사)의 실제 인수 조건 등에 대한 면밀한 추가 확인이 반드시 필요합니다. HUG가 채권자로서 본 경매를 진행하고 있으며, 임차인의 보증금액과 채권액이 일치하는 점은 복잡한 권리관계가 얽혀있음을 시사합니다. 만약 예상치 못한 대항력 문제가 발생할 경우 4억 2,900만원의 보증금을 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없으므로, 입찰 전 철저한 권리분석 및 HUG(주택도시보증공사)에 대한 직접 확인이 필수적입니다.

* 소유권 이전: 박인규 (갑5, 2021년 10월 5일)

* 기타 권리: 등기부등본상 다수의 압류 및 근저당, 소유권이전, 신탁등기 말소 등이 확인됩니다.

1.3. 상권분석

최근 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 단지들의 시세는 다음과 같습니다.

* 요진와이하우스 (2013년식, 전용 약 12.08평): 2026년 5월 실거래가 23,000만원 ~ 24,500만원 (평당 약 1,903만 ~ 2,028만원)

* 스타팰리스 (2019년식, 전용 약 14.65평): 2026년 5월 실거래가 28,000만원 (평당 약 1,911만원)

본건의 감정가는 401,000,000원으로, 전용면적 19.56평 기준 평당 약 2,050만원입니다. 이는 최근 스타팰리스 거래 사례(평당 약 1,911만원)와 유사하거나 다소 높은 수준으로, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕의 지상 4층/지하 1층 건물 내 제107동 제1층 제102호입니다.

* 외벽 및 창호: 외벽은 벽돌 치장쌓기 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태: 본건은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조의 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 면적과 현황 면적 불일치: 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 전유부분은 1층 면적만으로 등재되어 있으나, 건축물현황도면 및 실제 현황은 1층 및 지하층으로 이루어진 복층 구조입니다. 이는 계약 및 등기 과정에서 혼란을 야기할 수 있으며, 향후 재산권 행사 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 호별 위치 상이: 건축물현황도면상 호별 위치와 실제 현황 호별 위치가 상이합니다. 감정평가 시 현황 기준 102호를 대상으로 평가되었으나, 이는 혼동을 유발할 수 있는 부분입니다.

* 임차인 권리 관계의 모호성: '대항력있는임차인' 특이사항과 임차인 현황의 '대항력 없음', 등기부상의 '말소' 표기가 상반됩니다. HUG 인수조건 변경 및 HUG가 채권자인 점 등을 종합할 때, 잠재적인 권리 인수 위험이 존재하므로 철저한 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 구체적인 인수 조건 변경 내용을 파악해야 하며, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 인수 조건에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 풍동에 위치한 스타팰리스 내 복층 구조 다세대주택입니다. 역세권 입지와 주변 시세 대비 합리적인 감정가를 가지고 있으며, 복층 구조로 인한 희소성이 있습니다. 그러나 공부상 면적과 현황 면적의 차이, 호별 위치상의 상이함, 그리고 가장 중요한 임차인 권리 관계의 불분명성 등 여러 잠재적 리스크가 존재합니다. 특히 임차인의 대항력 유무와 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 파악 없이는 섣부른 입찰 결정은 금물입니다. 이러한 리스크를 명확히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 해결 방안을 마련한다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 편리한 교통망: 풍산역(경의중앙선, 서해선) 이용 가능 및 대중교통 접근성 양호.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 밀집 지역으로 주거 선호도 확보.

* 복층 구조의 활용성: 실제 이용 면적 증대 및 공간 활용도 높음.

* 적정 수준의 감정가: 주변 시세와 유사한 수준으로 추가적인 시세 상승 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 401,000,000원이며, 전용면적 19.56평 기준 평당 약 2,050만원 수준입니다. 최근 스타팰리스 14.65평형이 평당 약 1,911만원에 거래된 점을 감안할 때, 시세 대비 유사하거나 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

주요 리스크 요인인 임차인의 권리 관계(대항력 유무 및 HUG 인수조건), 공부상 면적과 현황의 차이, 호별 위치 불일치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 제공된 정보 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 임차인의 대항력 문제가 완전히 해소되지 않은 상태로 간주하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 감정가(401,000,000원)를 기준으로 하되, 리스크를 감안하여 약간 할인된 가격에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 최근 시세 기반 추정가: 19.56평 * 1,911만원/평 ≈ 373,861,600원

이를 바탕으로, 예상 입찰가는 약 370,000,000원 ~ 390,000,000원 범위에서, 권리관계 명확화 및 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 최종 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.