나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62669 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 231-43 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호수 · 평가일 2025.04.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 ""내유1동마을회관"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 중소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕, 평지붕 지상 4층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일 : 2014.12.11)
외벽 : 드라이비트 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 용도는 공동주택(다세대주택)이며, 내부이용상황은 후첨 '내부구조도'참고 바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자
연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상임.
- '내부구조도'의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사시 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공동출입구에 '109' 표기.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기도 고양시 덕양구 내유동 231-43 1동 3층301호에 소재한 다세대주택입니다.

건물 사용승인일은 2014년 12월 11일이며, 철근콘크리트구조 경사지붕, 평지붕 지상 4층 건물 중 3층에 위치한 301호입니다.

토지면적은 68.72㎡(약 20.79평)이며, 건물면적은 59.83㎡(약 18.11평)입니다.

감정평가액은 146,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사(주OOOOOOO)입니다.

2. 입지조건

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유1동마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택과 중소규모 근린생활시설이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

동측으로는 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2021년 8월 26일 접수된 정민도의 근저당권(을5)입니다.

등기부등본 상 여러 권리가 등기되었으나, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 이혜린은 2021년 7월 15일 전입, 2021년 5월 31일 확정일자를 받았으나, 등기부상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 보증금 163,000,000원에 대한 인수 사항은 없습니다.

제시된 정보 상 인수되는 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

등기부채권 총액은 195,500,000원입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 내유동 일대는 주로 주거지역으로 형성되어 있으며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

대규모 상업시설보다는 소규모 점포 중심으로 형성된 지역적 특성을 보입니다.

최근 매매 사례들을 분석한 결과, 주변 유사 다세대주택의 거래가는 면적과 건물 연식에 따라 다소 차이를 보입니다.

2026년 6월 거래된 53.47㎡(약 16.17평) 면적의 주택이 137,000,000원(약 256만원/㎡)에 거래되었으며, 45.37㎡(약 13.72평) 면적의 주택은 110,000,000원(약 242만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건의 감정가는 146,000,000원이며, 이는 최근 거래 사례들의 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 사용승인일이 2014년으로 비교적 신축에 속하며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 마을회관이 있고, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 주변에 상가 시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

다만, 내부 이용 현황은 후첨된 '내부구조도' 및 현장 실사를 통해 정확히 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

특이사항 및 특수물건정보에 'HUG 인수조건 변경, 공동담보'가 명시되어 있어, 관련 계약 조건이나 담보 설정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획 상 '가축사육제한구역' 및 '성장관리구역(복합zone)'에 해당하므로, 향후 지역 개발 및 관련 규제 변화에 따른 영향 가능성을 고려해야 합니다.

'내부구조도'와 실제 내부 이용이 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 현장 확인에 신중을 기해야 합니다.

공동출입구에 '109'라는 표기가 있다는 점은 외부 방문객이나 택배 기사 등에게 혼동을 줄 수 있는 소소한 주의사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다.

권리분석 상 인수할 권리 및 임차인의 보증금 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

최근 실거래가와 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있어, 시세 대비 저가 매수의 기회는 제한적일 수 있습니다.

다만, HUG 관련 조건 및 토지이용계획 상의 제약 사항에 대한 충분한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리상 하자가 없어 명도를 완료하면 즉시 활용이 가능한 물건입니다.

최근 실거래가와 감정가가 유사한 수준으로, 경매 특성상 시세보다 저렴하게 취득할 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

다세대주택으로, 개별 가구 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 146,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 거래 사례(2026년 6월)를 분석한 결과, 53.47㎡ 면적의 물건이 137,000,000원, 45.37㎡ 면적의 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다.

본 건의 면적(59.83㎡)과 건물 연식(2014년식, 유사 물건 2017년식)을 고려할 때, 제곱미터당 가격을 약 242만원~256만원으로 환산하면 145,000,000원에서 153,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

감정가가 시장 가격과 유사하게 책정되었으므로, 경쟁이 치열할 경우 시세 수준 또는 그 이상에서 낙찰될 가능성도 있습니다.

인수할 보증금이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준, 즉 160,000,000원에서 175,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 대비 저가 취득을 목표로 한다면 130,000,000원에서 145,000,000원 사이에서 전략적인 접근이 필요합니다.

종합적으로, 135,000,000원 ~ 155,000,000원 사이의 입찰가를 예상하며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시장 동향을 반영하여 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.