나이스옥션 법원경매 고양 2025타경1449 [1] 경기도 고양시 덕양구 삼송동 314-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤제 · 평가일 2025.04.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 ""고양고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재하여 있는 지역으로서
제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선
""삼송역""이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육
제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀
집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양고등학교)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, (한강)
폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건으로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

1층 : 제1종근린생활시설(소매점-마실)
2층 ~ 4층 : 다가구주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"", ""사진용지"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(차양) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경1449 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 덕양구 삼송동 314-4

* 용도: 근린주택

* 감정가: 2,443,044,820원

* 토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

* 건물면적: 547.59㎡ (약 165.65평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수협은행 (수OOO)

* 특이사항: 유동화물건, 선순위임차권, 대항력있는임차인

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(차양) 포함

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 삼송동 소재 "고양고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 3호선 "삼송역"이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통시됩니다.

* 토지형태: 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로상태: 본건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하여 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양고등학교), 과밀억제권역, 택지개발지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상의 근저당권 (수협은행, 2020-10-27 접수)입니다.

* 임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 여부):

* 홍진원: 보증금 200,000,000원, 대항력 있음. 건물 등기부상 주택임차권(을8)이 '인수'로 표기되어 있어 보증금 인수 가능성이 매우 높습니다.

* 김진연: 보증금 350,000,000원 (1차 증액분 포함), 대항력 있음. 배당신고일자 2025-04-24.

* 지형욱: 보증금 210,000,000원 (2차 증액분 포함), 대항력 있음. 배당신고일자 2025-05-01.

* 박수현: 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 대항력 있음. 배당신고일자 없음.

* 박용민: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이은정: 보증금 145,000,000원, 대항력 없음. 배당신고일자 2024-11-28. 건물 등기부상 주택임차권(을7)은 말소되었습니다.

* 천재승: 보증금 170,000,000원, 대항력 없음. 배당신고일자 2025-04-16. 건물 등기부상 주택임차권(을9)은 말소되었습니다.

* 총 인수 가능 보증금: 홍진원(200,000,000원)은 인수될 가능성이 매우 높으며, 김진연, 지형욱, 박수현 임차인이 배당받지 못할 경우 최대 약 780,000,000원 (2억 + 3.5억 + 2.1억 + 0.2억)까지 인수될 수 있습니다.

* 기타 권리: 토지 등기부상 을6(근저당, 변승훈), 갑14(가압류, 엔에이치농협캐피탈), 갑15(가압류, 김송자), 갑16(압류, 고양시), 갑17(가압류, 우리금융캐피탈), 갑18(임의경매, 수협은행) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매로 인해 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상에도 유사한 권리들이 등기되어 있으며 말소될 예정입니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현황상 등기부상 특이사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 삼송동 택지개발지구 내에 위치하며, 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 1층은 소매점(마실)으로, 2층부터 4층까지는 다가구주택으로 이용 중입니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 공원 등이 있어 배후 수요는 안정적으로 확보될 것으로 보입니다.

* 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 삼송동 일대의 다세대주택 매매가는 2026년 3월 기준으로 약 3.9억원에서 4.45억원 수준입니다 (면적 약 70㎡ ~ 103㎡).

* 이는 본 건의 용도(근린주택, 다가구주택+근린생활시설) 및 규모(건물면적 547.59㎡)와는 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 별도의 검색 결과에 따르면, 삼송동 일대 근린주택 및 상가주택은 일반적으로 높은 가격대를 형성하고 있습니다. (예: 삼송동 330-1번지 근린주택, 2022년 11월 38억원 거래. 면적 300㎡ / 건물 500㎡)

* 삼송지구는 3기 신도시와 가까워 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 3호선 삼송역을 근거리에서 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 공원 등이 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 고양고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 주거, 상업, 녹지 공간이 조화롭게 분포되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 홍진원 외 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 가능성을 신중하게 검토해야 합니다. 특히 홍진원 임차인은 건물 등기부상 '인수'로 명확히 표기되어 있어 2억원의 보증금은 무조건 인수됩니다. 김진연, 지형욱, 박수현 임차인 또한 배당받지 못할 경우 인수될 위험이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 권리 관계가 복잡하거나 NPL(부실채권) 처리 과정에서 나온 경우가 많아, 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 토지 및 건물 등기부상의 채권 총액이 감정가보다 훨씬 높아, 채권자들의 적극적인 권리 행사가 있었음을 시사합니다.

* 건축물 관련: 건물 용도가 다가구주택과 제1종근린생활시설로 복합되어 있으며, 향후 재건축이나 용도 변경 시 관련 법규 적용을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 삼송역 인근에 위치한 근린주택으로, 역세권의 입지적 장점과 다가구주택 및 근린생활시설로서의 수익성 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 인수될 가능성이 높은 보증금(홍진원 2억원)으로 인해 초기 투자 비용이 상당하며, 향후 임대차 관계 및 명도 과정에서 복잡한 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 유동화 물건이라는 특성상 권리 관계를 더욱 면밀히 분석해야 하며, 인수될 보증금 총액을 고려한 수익률 계산이 필수적입니다.

* 주변 시세 대비 감정가 및 잠재적 인수 보증금 총액을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼송역 역세권 입지: 편리한 교통망과 향후 발전 가능성이 있는 지역입니다.

* 복합 용도: 다가구 주택의 임대 수익과 근린생활시설의 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 택지개발지구 내 위치: 삼송 택지개발지구 내에 포함되어 있어, 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,443,044,820원입니다.

* 인수되는 보증금은 최소 홍진원의 200,000,000원이며, 타 임차인의 배당 여부에 따라 최대 약 780,000,000원까지 인수될 수 있습니다.

* 주변 다세대 주택의 최근 매매가는 3.9억원~4.45억원 수준이나, 본건은 근린주택으로 규모와 용도가 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 삼송동 일대의 근린주택/상가주택 시세는 3.8억원(330-1번지, 2022년 거래)보다 훨씬 높은 수준으로 파악됩니다.

* 인수될 보증금이 높다는 점을 감안할 때, 순수 부동산 가치에 대한 낙찰가율을 보수적으로 적용해야 합니다.

* 보수적인 관점에서, 인수될 것으로 예상되는 보증금(최소 2억원, 잠재적으로 7.8억원)을 제외하고, 현재 감정가의 70%~85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가: 2,443,044,820원

* 인수 보증금 (최소): 200,000,000원

* 보수적 최대 입찰가: (감정가 * 0.85) + 인수 보증금 = (2,443,044,820원 * 0.85) + 200,000,000원 = 2,076,583,600원 + 200,000,000원 = 약 2,276,583,600원

* 따라서, 인수 보증금 2억원과 추가 인수 가능성을 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 약 20억 원 ~ 23억 원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

* 실제 투입되는 총 금액(낙찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 수익률을 면밀히 계산해야 합니다.

* 특히, 여러 임차인의 보증금 인수 가능성 때문에 실제 총 투자액이 감정가를 초과할 위험이 있으므로, 현장 답사 및 전문가와 상의 후 결정하시길 바랍니다.

* 지도 검색 결과:

* 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 주로 주거시설, 상업시설, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.