나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62940 [1] 경기도 파주시 목동동 722-1 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 희원 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 ""지산고등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건은 정방형으로 현황 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 남동측 및 북동측으로 각각 약 8m 및 6m 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

제시목록 외의 물건 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상3층 건으로서,

외벽:치장벽돌쌓기 마감 등,
창호:샷시 창호입니다.

이용상태

기호2: 현황 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

전기 설비, 위생 및 급배수설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

부합물 및 종물 없습니다.

공부와의 차이

공부와의 차이 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

본건은 내부구조 확인 및 작성은 이해관계인의 폐문 및 부재로 인하여 건물 외관 및 탐문조사, 건축물현황도면에 의거하여 표준적이고 일반적인 이용 및 관리상태를 기준하여 작성하였습니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경62940 (1)

소재지: 경기도 파주시 목동동 722-1

용도: 다가구주택

감정가: 1,506,407,760원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 건물 및 토지 현황

토지면적: 281.20㎡ (약 85.1평)

건물면적: 513.79㎡ (약 155.4평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 지상 3층

준공 연도: 2021년 10월 29일

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "지산고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

2.3. 인접도로상태

본건은 남동측 약 8m, 북동측 약 6m 내외의 도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구) 및 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한)에 해당합니다.

역사문화환경보존지역(파평윤씨정정공파묘역(300미터이내))으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2021년 03월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(을1)입니다.

건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 11월 11일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당(을1)입니다.

경매 신청 채권자는 원당신용협동조합입니다.

3.2. 등기부채권 총액

토지 등기부 채권 총액: 1,229,200,000원

건물 등기부 채권 총액: 1,574,200,000원

3.3. 임차인 현황

본 건에는 총 6명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

임차인: 강 (102호)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-14

확정일자: 2021-12-14

배당신고일자: 2024-04-09

대항력: 없음

임차인: 박 (301호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-12-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

임차인: 박 (201호)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 30,000,000원

임차인: 변 (202호)

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

임차인: 임 (101호)

보증금: 27,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-01-23

확정일자: 2025-01-23

배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

임차인: 주 (201호)

보증금: 190,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-11-26

확정일자: 2021-10-12

배당신고일자: 2025-04-30

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 감액분 30,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

참고: 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자가 누락되었거나 미래 날짜로 기재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (일괄매각)

4. 상권분석

4.1. 주변시설

지산고등학교가 인근에 위치하며, 다가구주택 및 단독주택 위주로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본건 주변에 혐오시설이 있다고 파악되지 않습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

지산고등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 및 생활 편의

지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑 및 식음료 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

다만, 대규모 상업 시설이나 문화 시설 접근성은 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

일부 임차인의 임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 대항력이 없어 경매 절차상 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 역사문화환경보존지역

본건이 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 대수선 등 개발 행위 시 문화재 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 폐문 및 부재로 인한 내부 확인 불가

건물 내부 구조 및 상태 확인이 현장 방문만으로는 어려웠으며, 이는 일반적인 경매 물건의 특징입니다. 실제 상태는 입찰 전 현장 재확인 및 주변 탐문이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 신축급 다가구주택으로, 최근 사용 승인되었습니다.

건축물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 제1종일반주거지역 내에서 안정적인 주거 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 역사문화환경보존지역 지정으로 인한 향후 개발 행위 제한 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 다가구주택으로 즉시 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

향후 금리 변동 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 차익도 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가 산정 접근 방식

본 건의 예상 입찰가 산정은 다음 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 (1,506,407,760원)를 기준으로 하되, 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 매매 사례, 본건의 물리적 상태, 임대수익률 등을 면밀히 분석해야 합니다.

특히, 역사문화환경보존지역으로 인한 향후 개발 제한 가능성, 현재 시세 대비 경매 가치 등을 다각적으로 평가하여 적정 입찰가 범위를 설정하는 것이 중요합니다.

본 건의 경우 인수 보증금이 없어 순수 부동산 가치만을 고려하여 입찰가격을 결정할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 전문가의 심층적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.